本报告导读:

国企改革潜在影响巨大,国企开发商经营效率尚有很大提升空间。预计资源整合和激励机制是改革的两条重要路径,上海、珠海或会先行推开。

摘要:

国企改革潜在影响大,当前国企开发商经营效率整体弱于民企。1)房地产行业当前共有上市国企开发商55家,占比四成,推动国企改革潜在影响范围广泛。2)国企房地产开发商的整体运营效率比民营企业略差,提升空间仍在。2012年国企、民企利润增速平均为7%、29%,ROE 12%、15%,三项费用率10%、9%,国企整体表现逊于民企。3)国企开发商整体经营效率差的重要原因是激励不足;民企开发商实施股权激励的比例约为国企2倍。

资源整合和激励机制是改革两条重要路径,不同情况下影响公司不同。1)若改革更多在资源整合方面,则股东资源丰富的公司更为受益;2)若改革更多在激励机制方面,则前期激励不足、管理较弱的公司会有更大改善。3)短期来看,前期基数低,边际改善大的公司会有较大的弹性;长期来看,持续的业绩改善才是推动公司股价成长的源源动力。4)地方财政紧张、需出售国有产权以套现的区域或会有更强市值管理动机。5)地方政府可借国企改革优化资产负债表,降低对卖地收入的依赖,推动长效机制发展。

国企改革影响重大,地方试点或先行,预计上海、珠海等会是排头兵。1)新一轮国企改革若能切实提高企业治理水平和激励情况,能够推动国企业绩又一轮快速增长,对资本市场意义深远。2)国企改革由地方先行试点是大概率事件。上海国资委网站新闻发布称,要推进国企改革与自贸区联动;珠海国资委报道也称,要推动国企改革,打造有核心竞争力的一流国企。预判这些区域会是国企改革试点的排头兵。3)相关最可能直接受益公司,上海:中华企业、上实发展、陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东金桥、金丰投资等,珠海:华发股份、格力地产。

除上海、珠海之外,我们预计会成为各地国企改革排头兵的公司梳理如下:1)北京:首开股份、北京城建、金融街、电子城;2)天津:天房发展、天津松江、津滨发展、泰达股份、天保基建、海泰发展; 3)深圳:深振业;4)山东:鲁商置业;5)合肥:合肥城建;6)南京:栖霞建设、南京高科;7)浙江:嘉凯城、宁波富达等。

按可能的试点顺序,我们重点推荐上海、珠海的受益股:中华企业、华发股份、格力地产、上实发展。

给予行业增持评级,预判基本面、政策面的预期将边际改善。随着供货量的上升,销量将环比回升、同时价格将趋向平稳,行业政策面的预期将从过于悲观而有所修复。