本报告导读:

2013年上半年地产上市公司的整体表现:投资销售亮丽、盈利下滑、存货增速放缓、盈利能力下降、锁定性可观,。基本面调整、政策面中性局部好转,看板块趋势行情。

摘要:

投资:受益于土地市场回暖和销售的亮丽,投资亮丽。受2012年同期低基数影响,2013 年上半年购买商品与劳务支出的现金同比增长70.6%,其中一二三线增长86.7%、 53.7%、 92.3%。

销售:增速大幅回升,一线公司增速回升表现更佳。2013年上半年销售商品收到的现金同比增长40.5%(+ 31.2pc)。其中一二三线公司49.2%(+43.8pc)、 52.7%(+32.4pc)、 27.1%(+15.9pc)。

存货、去化:存货增加,但增速放缓,尤其二线增速下降最为明显。总体去化情况略好于11年底。2013年上半年存货同比增长22.8%(-2.6 pc)的水平。其中一二三线为30%(+ 4.6pc)、17.1%(-20.8pc)、17.4%(+ 1.2pc)。增速分别增加了4.6、下降了20.8、增加了1.2个百分点。行业去化周期为2.3年,差于2010 年的1.9年、好于2011年的2.5年。

成长性:2013年上半年营业收入大幅增长,但受2011年降价项目结算影响,利润增速低于收入增速,二线尤为明显。2013年上半年(1)营业收入同比增速为39%(+17 pc)。其中一二三线为42.5%(+1 pc)、61.8%(+43 pc)、31.2%(+25pc)。(2)净利润同比增速为26.5%(+24pc),其中一二三线为34.3%(+31 pc)、41.7%(-0.5 pc)、27.7%(+39pc)。

盈利:下降,主要是2011年降价项目进入结算。2013年上半年(1)毛利率为35.3%(-3.7pc)。(2)受销售火热、资金成本下降,三项费用率为9.7%(-1.9pc)。(3)净利率为11.6%(-1.1pc)。(4)ROE为5.2%,同比上升0.5个百分点。判断随着降价促销项目进入结算,毛利、净利水平将企稳回升。

锁定性:13年上半年末预售房款占12年收入比重达117.5%,业绩锁定性较好。一二三线为148%、119%、77%。

资金:投资支出增加,经营现金流转负,负债率仍处高位。2013年上半年末(1)经营现金流由2012年上半年0.09元转负为-0.32元。(2)真实资产负债率49.2%(+ 0.5pc)。(3)净负债率40.7%(-1.1pc)。(4)现金对短期有息负债覆盖率109.5%(持平)、对全部有息负债的覆盖率44.6%(-1.2pc)。

我们仍维持6月26日报告《房地产:由谨慎转乐观》的观点,地产下半年的趋势性行情尚未结束,市场对于行业基本面/政策面均过于悲观,维持行业增持评级,建议已配置者继续持有,尚未配置者可逢调整建仓。

若房价、地价出现合理回归的趋势,我们认为,政策面从原来调控回归中性和局部好转,对地产股影响从杀估值到修复估值,行业估值修复至2010-2012年10-11倍估值中枢。