本报告导读:

贷款利率放开会影响供给结构,龙头开发商资金成本倾向不变,中小开发商倾向于上升,加速行业供给,行业并购机会加大,维持6月26日《谨慎转乐观》逻辑和观点。

摘要:

央行取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率保持0.7倍的下限不变。央行7月19日晚间宣布,经国务院批准,中国人民银行决定,自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。 (1)取消金融机构贷款利率0.7倍的下限;(2)取消票据贴现利率管制;(3)对农村信用社贷款利率不再设立上限;(4)继续严格执行差别化的住房信贷政策,个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

贷款利率放开会影响贷款供给结构,我们认为龙头开发商的资金成本倾向不变。(1)贷款利率放开并不是总量放松,总额限制和存贷比约束决定了信贷仍是稀缺资源,我们认为资金面不会变得宽松。(2)截至13年3月末,金融机构执行下浮利率的贷款占比11.44%。龙头开发商目前开发贷基准上浮5%,为银行优质资源,我们认为龙头开发商资金成本倾向不变。

部分中小开发商的资金成本未来更容易上升。(1)贷款利率下限放开,边际上会吸引优质企业从债券融资转向信贷融资,对信贷资源形成竞争,对中小企业信贷融资构成挤压,提高中小企业融资成本,在额度紧张下,中小开发商的开发贷利率更容易上升。(2)影子银行利率本来市场化,但对非标的清理,成本容易适度上升,部分中小开发商80%资金来源于影子银行,其利率成本倾向于上升。

资金链压力增大将加快行业的供给。部分中小开发商13年上半年高价拿地、高杠杆影响下,资金链压力增大下将加速推货。

对需求和销量的实际影响很小,但可能带来观望情绪,销量可能适度放缓。按揭贷款并没有触及0.7倍下限,我们倾向于认为按揭利率倾向于不变,目前首套房的利率低至85折,普遍在9-95折,按照国务院对首套房的支持精神,首套房享有利率优惠是大概率事件,对首套房需求影响不大。

对行业影响:(1)12-13年快速扩张、但周转较慢、公司开发周期与行业同步的区域性中小开发商对利率上升敏感性更高,容易暴露风险,具有现金和管理优势的龙头公司并购机会大增。(2)市场份额集中速度加快,高周转商业模式的龙头公司成长性将更优于行业。

供给的加速和需求的放缓将改善行业的供求关系,将降低房价上涨压力,从而降低政策压力。强化6月26日《谨慎转乐观》逻辑和观点:由谨慎转全面看多,底部位置,下半年看30%以上空间。至今板块涨幅14%,主流个股平均22%(最高30%左右)。目前价位和时间对下半年继续看多,中间或有震荡,但趋势不变。