本报告导读：

一手房销量目前并未出现大幅下降，价格总体稳定，开工投资计划暂未调整，政策仍会保护刚需。2季度相对乐观，2013年7-9倍PE优质公司，建议逢调整战略性建仓。

摘要：

一手房成交量：尚未出现大幅下降，二季度或将自然回落。（1）1季 度延续12年末火爆行情，部分开发商1季度销售额已达到12年全年的30-40%左右。（2）政策出来后，信心恢复很快，对销售影响没有想象中大，销售并未出现大幅下降。（3）我们认为由于落地的细则并未在增大限购、信贷等方面有强力表现，预判一手房销量出现大降的可能性低。但由于销量持续爆发近半年，短期存在自然回落趋势。

一手房价格：总体保持稳定，政策调控使得部分中高端项目或受影响。某开发商表示：（1）上海没有控制开盘价格，但国五条出来后高价楼盘不让报，但地方细则出来后准备报；（2）高端盘仍受限购影响，去化不是很理想，部分开发商价格仍维持稳定。

资金情况：资金成本下降明显，融资成本分化加大。（1）12年下半年开始资金成本持续下降。开发商使用银行贷款、基金等方式代替高成本的信托。（2）开发商间融资成本分化加大。某开发商开发贷成本位于基准上浮20-30%之间；而另一开发商则享有下浮并免抵押、免担保的待遇，融资成本差距拉大。（3）对13年融资通道放开可能普遍表示悲观。12年商业地产融资通道曾经有放松的迹象，但年后就没有了，预计13年放开还是很难的。

开工投资：开发商均表示目前并无调整开工投资的计划。虽然调控再次出台，不确定性增加，但开发商目前并未调整开工投资计划。

拿地：（1）开发商均表示土地市场正回归理性，中小开发商观望情绪出现，但龙头开发商表示将积极、合理拿地。（2）地域上仍以已进入区域为主，提高市场份额，提升规模经济效益。

农地转性：需要国务院批，目前尚未转性。中华企业和上实发展表示目前处于前期工作，成立专门公司发展现代农业来提升土地价值。

政策原则将是鼓励首套自住，支持二套改善，打击三套以上投资，并不断地在差别化信贷、未来的差别化交易个税和保有房产税中体现。（1）新政打击住宅投机属性，一线城市对地产的调整是迫切和严厉的。（2）符合国五条的调控方向的刚需盘表现将相对更好，部分开发商大力调整产品结构，更契合刚需需求。

维持1季度以来的行业谨慎观点，但2季度相对略乐观，对13年8倍以下PE优质公司，建议逢调整战略性建仓。期待下半年看得到政策面平稳、基本面调整后再逐渐恢复的有利环境，届时具备估值优势的板块趋势性行情有望展开并延续，主角还将是行业龙头。