截至上午收盘，A股延续缩量整理，房地产板块可以说是独领风骚。光大嘉宝、天地源、云南城投等涨停，我爱我家、招商蛇口、中交地产、滨江集团、保利发展、特发服务、天保基建、南国置业、大名城等涨超5%。

那么，究竟发生了什么？消息面上，市场上流传两大利好：

首先，市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

其次，今天还流传着一则涉及息口方向的消息：如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。今天MLF维持量价平稳，但若后续降息，必然会利好房地产市场。

地产股暴涨

今天早盘，地产股涨疯了。截至午盘，房地产板块共有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家四只涨停。而值得关注的是，一只标志性的股票——招商蛇口亦接近涨停。保利、万科亦有不俗表现。房地产ETF飙升近4%。

那么，究竟发生了什么？早盘，市场上流传着两条未经证实的消息。

首先，市场流传的消息称，相关部门正在考虑一项计划：即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。

其实，自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。而且，在3月份的时候，券商中国就做过类似的报道，当时的传闻指出，有关部门已经在筹划类似的动作。不过，截至目前，并未有官方出来证实此事。

其次，息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作，中标利率与此前一致，分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期，本月MLF实现“等量平价”续作。民生银行首席经济学家温彬表示，降准降息窗口仍需后移。而就在此时，亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为，如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且，中国降息的理由（刺激消费、贷款需求和国债发行）也比较充分。如果利率如期下行，亦有利于房地产市场的复苏。

可行性有多高？

那么，收储存量房的可行性究竟有多高呢？

据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。

据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

从房地产整个板块来看，其实亦有一些积极信号。来自国联证券的数据显示，2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年第一季度转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年第一季度进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69%，较2022年增幅收窄5.45%，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。