投资要点

我们从 2 月份开始强烈推荐地产股，基于的逻辑主要是强烈的政策改善预期和刚需支撑下行业基本面风险的逐步消退。上述观点如今一一验证，相比一季度推荐逻辑，我们认为下半年在与经济下滑的博弈中，政策改善空间依然存在，渐进式松动的趋势延续，同时在刚需支撑之下，基本面有望持续向上。结合历史上政策、基本面及股价三者的互动关系，当前仍处于政策面和基本面双轮驱动的最佳阶段，我们判断地产股整体行情仍将继续演绎，上半年的故事未完，待续。 。 。

绕不开的刚需。

今年以来刚需成为市场回暖的中坚力量，经过测算，十二五期间每年商品住宅的潜在刚需基本在 1000多万套，潜在刚需依然强大，诸多调控因素仅仅使得需求延迟释放，从长远来看并不压缩需求。同时二三线城市婴儿回声潮和加速城镇化带来的潜在刚需更为庞大。

上半年管理层和地方政府层面均传递了支持刚需的信号，并在政策上确实有了实质的松动，最突出的是对于刚需的信贷支持已明显增强，再加上房价下调，全国平均月供收入比已比年初下降了 5 个百分点，刚需人群的支付能力显著提升。

展望下半年，在与实体经济的博弈中，我们判断政策仍将延续上半年改善趋势，货币的加快放松和地方政策微调将支持刚需持续加速释放。

收缩战略延续，盈利能力企稳回升。

对于供应端来说，2012 全年将处于高库存状态，四季度库存压力或有减缓，同时投资的惯性增长仍将制约资金面，因此总体来说，供应端在下半年仍将延续收缩战略，对新开工和购地将保持相对谨慎的态度，即使四季度投资增速可能回升，其回升力度也会比较微弱。

我们判断下半年供应端的盈利能力将逐步企稳回升。原因之一是销售的改善，即随着后期市场逐步复苏，销售回暖，房价将逐步企稳甚至回升；原因之二是去杠杆化的结束，即在外部融资环境改善及经济整体信贷需求不足情况下，对供应端的信贷支持力度将逐步提升，而降息通道的打开传递了房企融资成本逐步下行的信号，2010 年调控以来近两年的去杠杆化进程已告一段落

行情继续演绎，配置销售具有爆发力+高杠杆的一二线龙头。

历史是映照现实的明镜。历史告诉我们，地产股走势与基本面、政策面均有很强的相关性。综合三者的互动关系可以得出的结论是： （1）最差情形：基本面和政策面两者一致且均向下，超额收益一定为负； （2）最佳情形：基本面和政策面两者一致且均向上，超额收益为正，并且一定较多； （3）政策面平静条件下，若基本面向上，则超额收益较多；若基本面向下，则跟随大盘； （4）政策面和基本面两者中只要有一项不支持，即两者相悖，就不会取得超额收益。

很显然的是，目前仍处于基本面和政策面两者一致向上的最佳情形（如同 2008 年 12月至 2009 年 11月） ，因此我们判断，下半年地产股行情将继续演绎。下半年在政策趋势延续情况下，我们以基本面为主线，选择可售丰富、目标市场改善空间大，销售具有爆发力的龙头个股，如招商、苏宁、中南、福星等；同时顺应去杠杆化告一段落及销售回暖的形势， 融资能力突出的高杠杆类龙头显然有更广阔的发展空间， 如保利、 中南、鲁商、阳光城等。

风险提示：政策松动低于预期，或房价上涨成趋势从而倒逼打压政策出台。