A股房企一季报业绩基本符合预期

全A房企整体盈利跌逾九成，国央企资产负债表保持相对稳健。1）利润表：一季度103 家A股房企（申万房地产行业）整体归母净利润同比下滑95%，其中国央企合计盈利26 亿元（同比下降68%），而混合所有制企业和民企分别亏损6 亿元、12 亿元，同比跌幅均超100%。2）资产负债表及现金流量表：1Q24 末国央企资产总额较23 年末基本持平，而混合所有制企业和民企均有小幅下降；此外，1Q24 国央企/混合所有制/民企经营性现金流入总额分别同比下降29%/39%/46%，融资性现金流入总额分别同比下降3%/39%/50%，带动期末在手现金较23 年末收缩11%/17%/11%。

国央企受益于更顺畅的现金回款和融资端优势维持了更高的报表安全性。

重点房企一季度盈利下滑约五成，利润率继续寻底。1Q24 我们覆盖重点A股房企1营收在高基数上同比+7%，税前毛利率同比下降3.2ppt至14.6%（较2023 年的16.1%边际下行1.5ppt），归母净利润同比-46%。经营稳定、土储财务双优的国央企及优质民企业绩更有韧性（盈利平均下跌两成），而其余土储、财务存在瑕疵的房企盈利跌幅较深且大多转亏。现金流端，和板块整体趋势相类似，重点房企在销售疲弱、建安刚性的“剪刀差”下亦面临一定的季节性现金流压力，但城建、华发等企业仍实现了经营现金净流入。

发展趋势

基本面疲弱致使房企经营端“求稳”仍是主基调。考虑到行业基本面仍弱，我们认为重点房企将以主力业务周转情况和经营现金流表现作为扩张速度的重要参考，同时在拿地端更为注重去化的安全边际。全年业绩压力仍存，优质国央企或更具韧性。在行业利润或继续承压的背景下，我们认为优质国央企有望凭借更平稳的合同负债规模和更可控的利润率在盈利端显现更强韧性。

寻求来自内生持续造血能力的确定性。政治局会议明确表态去库存和优化增量2，我们认为对于深耕一二线城市且产品、服务质量均优的房企而言是一大利好。同时，头部重点房企亦通过提升管控效率、多元赛道探索等方式增强持续经营能力。

估值与建议

关注短窗口下政策发力带来的交易性机会。政治局会议纲领性表态后，后续政策落地情况或将成为市场关注焦点，考虑到一二线城市供求关系更有支撑、“消化存量”政策更易起效，推荐土储聚焦核心城市的标的，我们推荐滨江、华发、城建、招蛇。

风险

政策落地力度或进度不及预期；基本面修复不及预期增加主体风险。