事件

2023 年12 月11 日至12 日，中央经济工作会议召开，会议提出“持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”1

评论

本次会议对于房地产领域整体延续了7 月政治局会议和中央金融工作会议的相关取态，供需并重、长短兼顾。在供给侧，会议着重强调了房企融资问题，目标是“坚决守住不发生系统性风险的底线”，这对新房销售疲弱背景下房企现金流稳定和信用风险缓释较为重要。在需求侧，9 月以来各地在“因城施策”框架下已较为高频地出台了各类需求支持政策，本次会议强调的加快推进“三大工程”建设对进一步扩大内需十分关键。从更加长期的视角来看，会议强调房地产行业从旧模式向新模式的转换仍须加速推进，为达成这一目的，包括住房、土地、财税、金融在内的各类基础性制度仍须进一步完善。往前看，我们建议持续关注房企合理融资支持相关举措的落地执行与“三大工程”建设的推进节奏。

当前房地产行业基本面走势折射出前述举措的必要性。当前新房销售整体仍显疲弱，10 月全国新建商品房销售面积同比下跌11%，同期样本城市二手房成交量同比增逾三成，一定程度上表明了购房群体对新房和二手房的偏好差异，以及稳定房企融资、统筹化解风险对实体市场的意义。同时，房价近期也呈下行趋势，70 大中城市新房和二手房价格指数均连续5 个月环比下降，这从侧面反映出需求侧仍待进一步支持与加强。往明年看，房地产各项基本面走势仍很大程度上取决于政策措施的落地强度与推进速度。

提示地产板块配置价值。当前行业基本面表现仍偏弱，我们认为政策的推进与落地可能是下一步仍须关注的催化剂，如有进展则优质非央国企的弹性或较高，如万科、龙湖、绿城中国，“三大工程”概念股或也有积极表现，待基本面修复更加稳固后，均好型龙头标的也将迎来价值回归，如A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。当前阶段可关注优质红利股，如华润、恒隆、龙湖、国贸。物管板块推荐万物云、保利物业、中海物业和华润万象生活，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地及基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。