行业近况

我们更新了2023 年11 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

11 月二手房成交量环比持平微增，房价受此前挂牌上量影响继续下行。数量方面，11 月二手住宅成交量指数环比持平微增4%，同比增幅继续走阔至+42%（10 月+34%），较2019/2020/2021 年同期分别增长81%/10%/92%，在观测期内已仅弱于2021 年和2023 年小阳春阶段。价格方面，此前挂牌量快速上行带来的卖家议价劣势进一步凸显，11 月二手住宅成交议价空间边际进一步走阔至5.63%（10 月5.27%，9 月4.93%），进而带动11 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌2.4%（此前仅在今年7 月有同等跌幅），年初至今累计跌幅已达9.3%，本轮房价自高点至今的跌幅为18.9%。

11 月二手房市场上卖家价格预期继续走弱，但超高/高能级城市挂牌量增势正逐步趋缓，或有助于中期维度上价格预期的逐步企稳。受成交过程中的卖家议价劣势影响，我们观测到挂牌端价格预期也呈加速下探趋势，11 月存量挂牌房源调价幅度边际进一步走阔23BP至-4.15%，同时考虑存量和新增挂牌房源的中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比跌幅走阔至-1.7%（10 月-1.4%）。往前看，我们认为供需力量的相对变化仍是关注重点。从供给侧来看，我们观测的高频口径样本城市挂牌量增势整体正逐步趋缓（9 月+2.1% vs 10 月+1.1% vs11 月至今+0.9%），其中超高和高能级城市趋缓态势最为明显（超高能级过去三月分别为+12.4%、+3.1%、-0.8%，高能级城市过去三月分别为+2.5%、+1.2%、+1.1%），这或将在中期维度上有助于价格预期的逐步企稳。当然，更为关键的是政策对于需求端会否有更为强力的支持，包括需求限制性政策的调整与“三大工程”相关举措推进。

11 月住宅租金延续淡季下行趋势，租售比边际略升。11 月中金同质性挂牌租金指数环比继续下降0.8%，延续自9 月以来的淡季特征，年初至今累计下降0.4%（2022 年累计下降2.3%）；同时由于挂牌价跌势更加明显，租售比边际略升至2.03%。11 月待租周期继续小幅上行至2.31 个月。

估值与建议

11 月二手房市场继续呈现“量稳价弱”态势，尽管我们提示供需力量对比仍在变化，对后市价格预期不必过度悲观，但基本面持续偏弱或使得阶段性的板块行情仍以博弈政策为主，短期内我们认为优质非央国企性价比更高，如万科、龙湖、绿城中国，也可关注城中村政策进展对相关概念股的催化，此外优质红利股的股息收益率也已具备吸引力，建议关注华润、恒隆、龙湖、国贸，待基本面有所好转后，建议关注均好型龙头，A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐万物云、保利物业、中海物业和华润万象生活，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。