投资建议

我们统计了1H24 期间重点22 城宅地出让情况。市场整体景气度保持低温，延续缩量成交趋势。结构上看，民企参与度有所提升，央企与非建筑系腰部房企拿地份额下滑；部分核心城市优质板块保持高热度，新成交资源利润率边际有所回落。短期维度，我们对开发板块整体持审慎态度，配置上建议财务和经营韧性强、攻守兼备的优质标的，如A股招商蛇口、滨江集团、华发股份，港股华润置地、中国海外发展、越秀地产。物管板块建议关注优质alpha型标的的配置机会，推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业和保利物业。

理由

上半年22 城土拍整体延续“缩量、低温”趋势。受新房市场低迷表现影响，上半年供应宅地建面同比降约三成，供地节奏已基本恢复至集中土拍实施之前，供地质量与去年同期水平基本一致；此外，土拍规则有所调整，截至目前仅北京、深圳与宁波核心区仍保留“限地价”。从成交端看，上半年22 城宅地成交量在低基数下进一步收缩，成交建面与金额同比下降36%和41%；市场整体延续2H23 以来低温态势，弱于去年同期，成交溢价率与流拍率较2H23 边际走平至5.6%和13%（1H23 为8.1%和9%）。

民企拿地份额回升，规模房企间参与度分化加强。上半年央企和地方国企拿地份额均有一定回落（拿地建面占比较4Q23 分别边际下行3/5ppt至15%/60%），其中城投平台下行趋势较为明显；民企参与度有所改善，占比较4Q23 提升8ppt至25%，上述变化与部分大型央资房企投拓力度下滑、滨江等头部民企参与度提升有关。上半年销售额Top50 房企拿地份额整体回升，但内部存在较大分化，其中Top10 头部房企拿地金额占比较4Q23 提升7ppt至38%；而在Top11-50 腰部房企中，中建、中铁系企业参与度显著增强，其余房企拿地金额占比下滑至2021 年以来新低（7%）。拿地金额前十名房企构成及次序较去年有一定变化，为建发、中建、滨江、绿城、华润、城建、招蛇、中海、越秀、保利，占房企拿地总金额比例升至51%（2H23 为34%）。

城市间与城市内分化加剧，局地竞争增强、利润空间承压。上半年300 城土拍也在低基数下继续缩量，成交量同比降约四成，其中22 城与非22 城成交规模下行幅度接近。随着房企投拓风偏走低，新成交资源缩量同时进一步向核心城市优质区位聚焦：22 城中宅地成交金额Top5（北京、杭州、上海、成都、厦门）合计占比增至64%（2023 年52%）。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用问题加速恶化。