事件

2024 年7 月30 日，中共中央政治局召开会议1，会议在房地产领域提出“要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。

评论

会议在地产方面的相关表述仍以“防风险”为核心目标，收储政策初步有一定落实。本次会议延续了二十届三中全会公报“防范化解房地产领域风险”的相关取态，在具体内容上重点强调收储商品房用于保障房和保交房两部分内容。根据财新网2报道，截至二季度末，金融机构已发放约250 亿元租赁住房贷款，对应人民银行已审核发放约120 亿元再贷款，主要在济南、郑州等地有所落地；从实践来看，收储存量房用于保障房的举措主要面临的瓶颈是收支平衡问题，为此各地多采用收储非住宅类商品房、财政贴息等方法降低收储成本，但符合要求的标的仍较为有限；同时，收储资金中部分定向用于保交房目的。当前房地产行业仍面临一定的销售量、价下行压力，我们认为由此带来的社会潜在库存释放（表现为二手房挂牌量持续上行）、新房建设投资收缩问题，或也“防范化解重点领域风险”和“促进房地产市场平稳健康发展”目标下须关注的领域。

会议在保障就业、增加收入、扩大内需方面多有着墨，这对于地产行业“防风险”也具重要意义。本次会议明确指出“新旧动能转换存在阵痛”，提出“要以提振消费为重点扩大国内需求”、“要多渠道增加居民收入”、“要强化就业优先政策”。房地产行业与整体经济关联密切、互为因果，在“住有所居”目标基本达成的今天，居民就业和收入预期的整体修复对于购房需求的长期持续改善更为关键，对于防范化解重点领域风险也至关重要，我们建议持续关注相关举措的落地效果。

房地产开发板块整体维持审慎取态，配置上建议财务和经营韧性强、攻守兼备的优质标的，如A股招商蛇口、滨江集团、华发股份，港股华润置地、中国海外发展、越秀地产。

物管板块建议关注优质alpha型标的的配置机会。我们认为短期维度地产beta仍为物管板块走势主导，但随着板块估值接近历史新低，其股价表现的相对波动幅度或有望收窄；同时，核心竞争力突出、或运营改善持续推进的部分alpha型标的亦有望迎来较优逢低布局窗口。往前看，中期业绩兑现情况（包括业绩增速、现金流表现、派息情况等）或为板块下一独立催化剂。我们继续推荐：华润万象生活、绿城服务、中海物业和保利物业。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。