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房地产行业:如何看待地产股当前位置?

中国国际金融股份有限公司 07-02 00:00

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事件

7 月1 日A股地产板块普涨(港股休市),我们认为可能和6 月30 日公布的百强房企销售数据表现好于预期,以及近期一线城市二手房成交量有所回暖等基本面积极信息有关。

评论

新房销量的修复是否可持续?6 月百强房企销售金额环比5 月增长33%(我们认为好于季节性),同比跌幅收窄至22%(1-5 月累计下跌42%),其中Top10 房企6 月销售额同比跌幅收窄至4%,一定程度好于市场预期。往前看,7 月和8 月的基数更低,同比跌幅可能进一步收敛;9 月以后基数有所抬升但若能基本维持当前景气度,同比表现亦有望企稳。往2025年看,一季度销售可能在2024 年低基数上有更好表现,因此总体上月度销售的同比改善或贯穿未来6-9 个月,并可能起到改善预期的效果。更长维度上,由于目前房企拿地强度和土储水平仍处于下行通道,我们认为2025 年及以后的新房销售也可能一定程度受制于供给约束,其修复更可能是渐进的。

对整体住房市场量价水平的展望?我们认为价格走势或可更为准确的表征地产周期,我们对住房库存水平的考察显示达到价格拐点或仍需耐心(参考《房地产2024 下半年展望:耐心与信心同等重要》1),但未来6-9 个月价格仍有望出现下行斜率的收敛。同时,如我们上文提示的,期内销量的表现也可能同步实现运行的边际企稳,总体或呈现更为温和的市场特征。

如何看待地产股当前位置?从地产股价格指数来看,4 月低点与2008 年、2014 年低点相差无几,我们认为已经隐含了较为悲观的预期,也是长周期的一个低位(参考《地产周期或迎转折,板块重估有望延续》2)。结合对未来6-9 个月量价相对温和的表现预期,以及政策端可能的进一步施力,我们认为该时间维度内股价跌破前低的概率有限,同时也可能存在一定的上行风险。交易角度,我们维持此前报告中的观点,即如果股价有深度回调(类似6 月的情况)可适度布局以把握阶段性机遇。

股票配置建议?开发商仍建议主要配置土储质量较优,攻守兼备的标的,如A股蛇口、滨江、华发,港股中海、华润、越秀。轻资产服务公司亦可能受益行业风偏的边际改善,推荐绿城服务、中海物业、万物云。

风险

政策施力幅度低于预期;宏观经济出现更为明显的下行压力;房价下行的斜率未能如期收敛

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