覆盖重点AH房企2023 年业绩整体符合市场预期覆盖重点AH房企12023 年营业收入同比-2%，税前毛利率同比下降3.3ppt至16.6%，盈利2同比-27%，主要系结算毛利率下行（房开业务大多降至10-12%）和减值计提所致，“增收不增利”明显。具体来看大体可分为以下三类：1）经营表现出色、土储财务扎实的优质房企（央国企为主）2023 年盈利大多持平小增或跌幅可控，资产负债表保持稳健（主要科目稳中有增，平均融资成本稳中趋降），中长期发展根基牢固；2）经营能力强、但土储或财务有一定瑕疵的房企（非央国企为主）盈利跌幅较大，但资产负债表处在有序缩规模、降杠杆、调结构阶段，财务盘面相对可控；3）经营不善的房企则出现盈利大幅下降或亏损，财务状况亦呈恶化趋势。

发展趋势

覆盖重点AH房企2024 年经营策略“稳”字当先。2023 年覆盖重点AH房企销售同比-4.5%，平均拿地强度35%，绝对增速偏弱但相对排名多有提升。我们监测高频数据显示3 月新房销售环比季节性改善、但高基数下同比延续1-2 月跌幅，销售量价复苏节奏仍待政策演进和效果兑现。在此背景下，各房企销售和拿地策略以稳为主，2024 年全年目标大多表述为维持行业排名或保持规模稳定，年初供货铺排也与2023 年大体相当，抓去化、优运营、精投资仍是当前经营重点。我们认为若后市价格预期实质企稳，去化表现有所提升，或可带动房企风偏边际改善和投资积极性提升。

资产质量是决定后续房企个体业绩好坏的胜负手。（详细内容见第二页）部分混合所有制和民营房企或仍面临财务安全考验。（同上）估值与建议

建议关注短窗口下数据改善和政策发力带来的交易性机会。我们认为行业基本面稳固企稳前，若实体市场风险继续得到一定控制（表现为新房销量阶段性平稳、头部城市价格环比跌幅不显著走阔、重点房企信用风险相对可控），板块在“小步快跑”的政策作用下仍将呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。该阶段下，我们推荐兼具性价比的高弹性标的和可能受益于空间更大的超高能级城市政策调整标的，如A股滨江、华发、城建、万科，港股中海、越秀、龙湖、绿城；此外，均好型龙头房企回撤风险较低，可作为长期底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际。

风险

基本面修复不及预期；房企信用超预期恶化。