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国家统计局公布2024 年1-2 月房地产开发投资与销售数字。

评论

开年新房销售同比走弱，楼盘调研显示居民预期尚未现明显改善。1-2 月全国新建商品房销售面积和金额同比跌幅分别走阔至-20.5%和-29.3%（2023 年12 月分别为-12.7%和-17.1%），隐含均价同比下降11.1%。相应地，1-2 月高频60 城口径销售面积和百强房企口径销售金额同比跌幅也分别走阔至-40%和-49%（2023 年12 月分别为-12%和-40%），趋势大体相符。我们认为造成这一现象的核心原因仍来自于需求端（1-2 月重点城市推盘去化率仍维持在44%的低位），新盘供应节奏（1-2 月重点城市推盘量同比下跌15%）和高基数也存在一定影响。往前看，我们预计3、4 月销售或有一定政策性和季节性环比改善（同比由于基数原因或难显著收窄）；但据此前对7 城19 个楼盘的调研结论，目前刚需及改善群体的收入和价格预期仍偏弱、新盘价格调整也不如二手房充分，整体市场温度的延续性仍待政策端给予进一步的支持，如利率调整、“三大工程”落地等。

开年房地产投融资指标均弱，投资端能否有所改善仍须视销售和“项目白名单”落实情况而定。1-2 月房地产投资同比下降9%（2023 年12 月-12.5%），房企到位资金同比跌幅由于销售回款拖拽走阔至-24.1%（2023年12 月-15.8%），新开工面积同比下降29.7%（2023 年12 月-10.4%），施工面积同比跌幅走阔至-11%（2023 年12 月末-7.3%），竣工面积同比转跌20.2%（2023 年12 月+15.3%），投融资所有指标表现均疲弱。这与我们此前预期基本相符，即在销售改善之前房企投资意愿和能力均难以显著回暖（其间投资端指标的短暂改善通常是季节性的），即便是相对滞后的竣工数据也将在2024 年逐步反映销售回落带来的影响（时间节点上或比预期更快）。往前看，我们认为投资端何时能够有所起色，仍持续依赖于新房销售回暖节奏和房地产融资协调机制的落地放款安排。

地产和物管板块或持续不乏交易性机会，但长线估值修复仍待基本面确定性回暖。年初以来，板块已经历几轮小幅波动，这主要是由于供给端融资政策落实、二手房节后表现稳健、板块估值仓位历史新低等原因。往前看，我们认为在基本面实质好转之前，板块仍可能由于高频数据改善或政策出台发力，而有多轮交易性机会，但时间窗口可能进一步缩短、导致参与博弈的性价比有限，因此短期仍建议关注优质红利股，如华润、国贸。

如若观测到头部城市供需关系有所修复（表现为房价走势趋稳）和外生政策可能带来的基本面加速企稳，则板块有望开启估值修复的长线行情，届时建议关注优质龙头企业，如A股招蛇、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发，物管板块保利物业、中海物业和华润万象生活，代建板块绿城管理控股，和三大工程概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。