投资建议

年初以来，地产板块已经历三轮小幅波动，我们认为触发交易性机会的原因有二：一是供给端融资政策落实与少数城市二手房节后表现较好，带动预期边际改善；二是在低迷市场预期下板块仓位、估值已处于历史新低，被压抑情绪阶段性释放。事实上，我们复盘2022 年以来房地产开发/物管板块行情，发现类似上行波段并不少见，但阶段性反弹行情持续时间均不长、股价很快便因实体市场基本面再次不及预期而重回长期下行通道，且随时间推进，每轮行情呈现波段渐短、波幅渐窄的特征。往前看，我们认为基本面未实质性好转前，短窗口下高频数据改善与政策发力，均有可能在市场风格切换中使资金轮动至地产板块，并再次形成交易性机会，但参与博弈的性价比可能有限。

从基本面视角来看，我们近期对7 个重点城市进行调研显示，收入和价格预期因素仍旧是购房群体的核心关切，当前库存水平或表明市场自然寻底仍需一定时间，尤其是在定价不具备充分优势的新房市场。我们建议持续关注头部城市供需关系的自发修复节奏（表现为房价走势趋稳），和外生政策可能带来的边际加速机会（例如利率进一步显著下调、“三大工程”建设形成实物工作量等），如能带动基本面有所企稳，则有望开启板块估值修复的长线行情。

理由

节后二手房交易量平稳回升，新房压力仍在；二者差异或更多源于定价，并可能导致分化进一步加深。今年1-2 月我们监测的70 城二手房成交量指数剔除春节影响后仅较4Q23 微跌8%，同比在较高基数上仅降约一成，部分中介反馈3 月上旬沪深等少数城市前端签约量进一步回升，二手房整体维持去年下半年以来的韧性表现。对比之下，新房市场交易量则边际进一步走低，截至3 月首周末（3.10）监测60 城新房成交面积累计同比降逾四成。往前看，我们预计3 月受高基数影响二手房与新房交易量同比或均有一定走阔，但二手房销售表现仍将显著强于新房。而造成这一现象的原因，我们认为除供给节奏和期房交付等因素外，一二手房价格走势差异或更为关键，截至2024 年2 月，二手房成交价格从周期阶段性高点（2021 年中）已回落20%，降幅较新房高约一倍；二者差异与新房调价过程中存在的财报利润压力、已售房源业主和区域市场整体价格预期等掣肘有关，最终导致二手房交易量占比自2021 年的24%提升15ppt达到2023 年的39%，并可能进一步提升。

楼盘调研显示“小阳春”或存在政策性和季节性好转，但由于收入和价格预期因素持续性有待进一步观察，尤其是新房市场。往后市看，市场自然寻底可能仍需一定时间，供需两端政策的协同发力有助于该进程的尽快完成。

中长期来看，稳步推进面向新发展模式的住房市场基础性制度建设，也须整体市场恢复平稳以做支撑。

风险

供需关系改善和政策调整节奏不及预期，房企信用问题超预期恶化。