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不动产与空间服务热点速评:完善新形势下制度建设 兼顾保障和商品房

中国国际金融股份有限公司 03-05 00:00

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事件

3 月 5 日,十四届全国人民代表大会第二次会议召开,李强总理做政府工作报告(以下简称“报告”)。

评论

报告着重强调了新形势下的制度建设,兼顾商品与保障,正视各类需求。

在城镇化率增速趋缓带来新房需求中枢稳步下移、新型城镇化和区域协调发展进程不断推进的大背景下,现阶段我国房地产市场供求关系已发生重大变化,对此报告重点强调要建立、调整适应新趋势的行业制度,兼顾保障和商品两类住房市场。在保障房方面,我们估测当前中国城镇范围各类保障房占存量房比重约 7%左右,未来较长一段间内可加速保障房建设,以逐步调整城镇住房供给结构、切实改善刚需群体住房负担能力。在商品房方面,我们认为“完善基础性制度”,一是优化商品房预售制度,包括规范预售资金监管、加强主体信用管理、从土地端出发平衡期现房比例等,二是在城市层面基于市场供需关系形成年度住房发展规划1,加速建立“人、房、地、钱”挂钩的要素联动机制,促进房地产市场供需平衡,防范大起大落。上述住房及土地制度的调整也是房地产新发展模式的核心内涵之一,此外还包括优化、健全配套金融制度与稳步推进城中村改造等城市更新工程,其中后者有助于盘活城镇低效土地资源、提升区域经济活力,并对住房与土地层面改革提供支持。

报告对化解供给端风险延续此前政策精神,着力实现标本兼治。短期视角下,当前楼市景气度筑底企稳路径尚不清晰,房企经营端销售回款能力仍较疲弱,对合理融资需求一视同仁地提供支持有助于缓解信用风险蔓延;截至2 月 28 日,全国 276 城已建立房地产融资协调机制,向商业银行共推送约6000 个项目,审批通过贷款超 2000 亿元2,已取得一定进展。中长期视角下,仍须系统性地推进房地产配套金融制度改革,以促进行业健康平稳发展,除有效监管房企债务融资外,应着力开辟股权融资通路,以实现股债平衡;同时发展公共住房金融工具,助力房地产新发展模式改革。

建议关注地产/物管板块投资机会。本次报告对地产的表述聚焦制度建设,兼顾商品与保障,正视各类需求,符合实事求是精神。往前看,我们建议短期关注“三大工程”建设和房企融资端举措、中期关注各地住房发展规划等方面的进展。我们认为如其能够有效带动行业基本面企稳,则“三大工程”概念股,如天健集团(未覆盖)、城建发展,和均好型房企,如A股招蛇、华发、滨江,港股华润、中海、越秀、建发,将有所受益。在此之前建议重点关注资产质量和盈利能力稳健的优质红利股,如华润置地、中国国贸。物管板块推荐华润万象生活、保利物业和中海物业,代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。

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