事件

3 月 5 日，十四届全国人民代表大会第二次会议召开，李强总理做政府工作报告（以下简称“报告”）。

评论

报告着重强调了新形势下的制度建设，兼顾商品与保障，正视各类需求。

在城镇化率增速趋缓带来新房需求中枢稳步下移、新型城镇化和区域协调发展进程不断推进的大背景下，现阶段我国房地产市场供求关系已发生重大变化，对此报告重点强调要建立、调整适应新趋势的行业制度，兼顾保障和商品两类住房市场。在保障房方面，我们估测当前中国城镇范围各类保障房占存量房比重约 7%左右，未来较长一段间内可加速保障房建设，以逐步调整城镇住房供给结构、切实改善刚需群体住房负担能力。在商品房方面，我们认为“完善基础性制度”，一是优化商品房预售制度，包括规范预售资金监管、加强主体信用管理、从土地端出发平衡期现房比例等，二是在城市层面基于市场供需关系形成年度住房发展规划1，加速建立“人、房、地、钱”挂钩的要素联动机制，促进房地产市场供需平衡，防范大起大落。上述住房及土地制度的调整也是房地产新发展模式的核心内涵之一，此外还包括优化、健全配套金融制度与稳步推进城中村改造等城市更新工程，其中后者有助于盘活城镇低效土地资源、提升区域经济活力，并对住房与土地层面改革提供支持。

报告对化解供给端风险延续此前政策精神，着力实现标本兼治。短期视角下，当前楼市景气度筑底企稳路径尚不清晰，房企经营端销售回款能力仍较疲弱，对合理融资需求一视同仁地提供支持有助于缓解信用风险蔓延；截至2 月 28 日，全国 276 城已建立房地产融资协调机制，向商业银行共推送约6000 个项目，审批通过贷款超 2000 亿元2，已取得一定进展。中长期视角下，仍须系统性地推进房地产配套金融制度改革，以促进行业健康平稳发展，除有效监管房企债务融资外，应着力开辟股权融资通路，以实现股债平衡；同时发展公共住房金融工具，助力房地产新发展模式改革。

建议关注地产/物管板块投资机会。本次报告对地产的表述聚焦制度建设，兼顾商品与保障，正视各类需求，符合实事求是精神。往前看，我们建议短期关注“三大工程”建设和房企融资端举措、中期关注各地住房发展规划等方面的进展。我们认为如其能够有效带动行业基本面企稳，则“三大工程”概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展，和均好型房企，如A股招蛇、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发，将有所受益。在此之前建议重点关注资产质量和盈利能力稳健的优质红利股，如华润置地、中国国贸。物管板块推荐华润万象生活、保利物业和中海物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。