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不动产与空间服务:2H23土拍:竞拍规则优化 冷热差异扩大

中国国际金融股份有限公司 02-19 00:00

ST中南 --%

投资建议

我们统计了2H23 期间22 个重点城市宅地出让情况。整体看,尽管多数城市尝试优化供给策略及土拍规则,但市场整体温度依旧低迷;结构上,地方城投参与度显著回升,且拿地金额Top10 房企中九席为国央企。考虑到短期行业基本面或难有积极表现,建议关注“三大工程”相关机制设计与地方实践,如落地预期显著增强,我们认为或有望带动基本面边际企稳和板块估值修复,届时“三大工程”概念股,如天健集团(未覆盖)、城建发展,和均好型龙头房企,如A股招蛇、华发、滨江,港股华润、中海、越秀、建发,将有所受益;在此之前仍建议关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股,如华润、国贸。物管板块推荐中海物业、保利物业、华润万象生活,代建板块推荐绿城管理。

理由

2023 年宅地成交建面延续缩量态势,供应策略优化下土拍表现仍低迷。受行业景气度下行影响,2023 年宅地供应建面继续缩量约两成,节奏上也基本恢复至集中土拍前“多次、少量”的供给节奏;最终宅地成交建面在较低基数上仍同比下降17%,绝对水平已低于2014-2016 年小周期底部。为维持土地市场温度,多数城市在保证供地质量的前提下适当下调起拍价,并优化宅地竞拍规则,其中北京、上海、深圳之外的19 城已取消“限地价”,杭州、厦门等6 城放松“限房价”约束;但土地市场温度仍处低位,以4Q23 为例,22 城实际溢价率与成交地货比分别下行至4.8%与0.448(1H23 8.1%和0.522),对应成交静态利润率创下三年内新高至9.3%。

2H23 城投拿地金额占比显著回升,Top10 拿地房企中九席为国央企。结构上看,3Q23 和4Q23 城投拿地金额占比较1H23 提升8ppt和19ppt至23%和34%,民企拿地金额占比分别较1H23 下降6ppt和16ppt至26%和16%,前述变化或与二季度以来非国企房企经营表现持续疲弱、拿地意愿不足有关。受季节性影响,3Q23 和4Q23 销售额Top50 房企拿地金额占比分别较1H23 下降3ppt和14ppt至64%和53%,其中拿地金额Top10 房企依次为中海、保利、中建、绿城、建发、华润、越秀、中铁建、招蛇、华发,2H23 累计拿地金额3242 亿元,占比降至34%(1H23 为45%)。

行业景气度持续低迷背景下,土拍在城市间和城市内的分化加剧。2023 年300 城宅地成交建面与金额在低基数下同比下降20%和15%,其中22 城与非22 城成交量收缩幅度接近。22 城中宅地成交金额Top5 城市(上海、北京、杭州、广州、成都)合计占比上行至52%(2022 年47%,2021 年42%),新成交资源进一步聚焦头部城市;此外,“限地价”放松一定程度强化了城市内不同板块间的土拍温度分化态势,成交溢价率差距增大。

风险

政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。

免责声明

以上内容仅供您参考和学习使用,任何投资建议均不作为您的投资依据;您需自主做出决策,自行承担风险和损失。九方智投提醒您,市场有风险,投资需谨慎。

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