行业近况

我们更新了2024 年1 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

2024 年1 月二手房成交量边际走平，成交价环比跌幅略微收窄但仍不浅。

成交量方面，2024 年1 月二手住宅成交量指数环比持平微跌3%，同比在去年1 月春节形成的较低基数上增长47%（2023 年12 月为+54%，2023年为+44%）；往前看，尽管当前成交量绝对水平不低且在3、4 月可能有一定程度的季节性环比上行，但伴随着去年同期基数的明显抬高，同比涨幅或将有所收窄乃至转负。成交价方面，2024 年1 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅进一步收窄至-1.0%（2023 年11 月和12 月分别为-2.3%和-1.4%）；我们认为这与重点城市挂牌量由增转降、各类地产支持性政策陆续出台背景下预期略微企稳、成交量始终维持在较为景气的水平等多重因素有关。

2024 年开年以来挂牌量下行，挂牌价环比跌幅虽略有收窄但表现仍弱于去年同期。挂牌量方面，2024 年1 月至2 月中旬，我们高频监测的130 城挂牌量环比下降1.1%，其中超高能级城市降幅最大，但高能级和中能级城市也现普降。挂牌价方面，受供给下降和政策提振影响，1 月重点城市挂牌价环比跌幅进一步收窄至-0.8%（2023 年11 月-1.7%，12 月-1.1%），存量挂牌房源调价幅度也延续收窄态势至-4.00%（2023 年11 月-4.15%，12 月-4.09%）；但需要注意的是，该趋势仍弱于去年同期挂牌价环比走平、调价幅度大幅收窄82BP的表现，表明卖家预期仍较为疲弱。往前看，我们认为后市房价走势，仍须视宏观经济和地产政策情况而定，其中，后者的核心关注点在于其能否更加直接的提振居民信心，这方面“三大工程”的落地形式和节奏至关重要。

2024 年1 月住宅挂牌租金环比走平。2024 年1 月中金同质性挂牌租金指数环比持平微降0.1%，同比下降1.6%，租售比仍维持在2.03%水平；春节前为租赁淡季，待租周期边际上升至2.77 个月（2023 年1 月为3.00 月）。

估值与建议

2024 年开年二手房市场整体仍延续量稳价降态势，供应下降、政策提振和季节性因素共同作用下房价跌幅略有小幅收窄但整体仍不浅，后市走势仍待“三大工程”相关政策提振。如其落地预期显著增强，或有望带动基本面边际企稳和板块估值修复，届时“三大工程”概念股，如天健集团（未覆盖）、城建发展，和均好型龙头房企，如A股招蛇、华发、滨江，港股华润、中海、越秀、建发，将有所受益；在此之前仍建议关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、国贸。物管板块推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，代建板块推荐绿城管理。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。