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国家统计局公布2023 年1-11 月房地产开发投资与销售数字。

评论

11 月销售量价下行仍存一定惯性，但政策已现积极边际调整。11 月商品房销售面积同比下跌10.3%（10 月-11.0%），商品房销售均价涨幅收窄至1.8%（10 月+3.2%），整体量价的承压趋势与我们通过高频数据观测到的情况较为一致，代表11 月的市场表现仍延续了一定的下行惯性。累计来看，1-11 月商品房销售面积与销售额分别同比下滑8%和5.2%，较1-10月的累计下行幅度分别扩张0.2 和0.3 百分点。往前看，我们认为政策的边际调整（请参考报告《北上优化地产政策，调整效果未来可期》）可能带来一线城市交易的边际回暖，并对稳定居民购房信心起到积极作用。

11 月新开工同比转正，或代表行业活动水平企稳信号初现。11 月房屋新开工面积同比增长4.9%，系2021 年4 月以来首次于单月实现正增长。我们认为11 月开工的同比转正固然部分可归于去年同期受疫情影响录得较低基数，但从绝对值角度我们认为可能已经处于底部水平。事实上，2023 下半年以来新开工与房企到位资金的单月水平均已有趋稳迹象，波动较二季度以来明显收敛，或代表行业前端活动水平已渐趋于阶段性均衡。开发投资额方面，11 月同比下行10.6%，延续两位数下行幅度，但与10 月水平（同比-11.3%）大体相若，未来或仍有一定的下行惯性。11 月房企到位资金同比跌幅收窄至8.7%（10 月-16.8%），其中国内贷款同比增长7.3%（10 月-9.8%），并且从环比意义上也有改善，我们认为与近期稳定房企融资的政策可能也有关系。最后，土拍方面我们监测的300 城出让建筑面积自9 月以来的月度同比跌幅也逐步收窄至20%以内。总体上，我们认为行业前端活动水平可能已经在筑底期，或暗示后续销售量价的调整也可能逐步实现斜率的放缓。

提示地产板块配置价值。开发商板块已超跌出性价比，恰逢年尾年头行业估值切换，我们建议关注优质头部标的价值回归的交易型机会。综合考虑胜率和赔率，我们认为优质非央国企性价比更高，如万科、龙湖、绿城中国；我们亦看好均好型龙头标的价值回归，继续推荐：A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。短期内行业贝塔或仍承压，在实体市场稳固企稳前，自下而上可关注城中村政策进展对相关概念股股价的催化，此外优质红利股股息收益率已具备吸引力，建议重点关注华润、恒隆、龙湖、国贸。物管板块推荐万物云、保利物业、中海物业和华润万象生活，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

市场下行斜率加大；房企信用加速恶化。