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不动产与空间服务:阶段性抛压渐已释放 提示板块交易型机会

中国国际金融股份有限公司 2023-12-14

ST中南 --%

行业近况

四季度以来,受政策不确定性担忧情绪与基本面疲弱表现拖拽,AH开发商股价承压明显,板块估值与公募持仓比重均已处历史低位,加之头部房企已回购股票或实控人增持,板块超跌低估信号已充分释放。12 月11-12 日中央经济工作会议1召开,延续7 月政治局会议和中央金融工作会议对地产相关取态,供需并重、长短兼顾;恰逢年尾年头行业估值切换,建议关注优质头部标的价值回归的交易型机会。

评论

四季度板块股价持续走低,近期阶段性估值底部已显现。截至12 月12 日收盘,申万房地产指数与内房指数4Q23 已累计下跌9 和10 个百分点,其中我们覆盖的AH开发商股价-13.7%/-15.5%,分别跑输沪深300 和恒生国企指数6.5/6.9ppt。我们认为当前板块或已接近阶段性估值底部:1)估值看,我们覆盖的重点AH开发商远期市盈率已分别落至2016 年以来均值的0.8 倍和3.4 倍标准差以下,估值安全垫充盈;2)公募持仓看,3Q23 末主动偏股型基金重仓持股中地产开发板块市值占比环比降1bps至1.51%,其中A股开发商低配幅度走阔至0.33ppt(2Q23 末0.26%);3)头部房企看,中海、保利近日已先后公告拟股票回购或实控人增持,充分表达对未来稳健经营信心以及当前公司股价被低估, 以保利为例,2008.9/2014.2/2015.8/2021.8 曾四次公告实控人增持计划,且公告时间点均位于公司股价阶段性底部。

新房、二手房市场冷热差异明显,政策面延续此前取态。新房方面,我们监测重点60 城11 月新房销售面积环比略降,同比跌幅走平-14%;同期,新房推盘和去化率均处较低水平,反映新房销售或面临供需两端双重压制。同时,二手房市场表现更有韧性,11 月50 城二手住宅成交量指数环比略增4%,同比增幅走阔至+42%,且11 月以来挂牌量已逐步见顶,这或在中期维度上有助于价格预期的逐步企稳。此外,近期中央经济会议召开,重点强调房企融资问题,“坚决守住不发生系统性风险的底线”,加快推进“三大工程”建设,以及在长期视角下推进房地产行业从旧模式向新模式的转换。

估值与建议

板块已超跌出性价比,综合考虑胜率和赔率,我们认为优质非央国企性价比更高,例如万科、龙湖、绿城中国;此外,我们看好均好型龙头标的价值回归,继续推荐:A股招蛇、保利、华发、滨江、城建,港股华润、中海、越秀、建发。短期内行业贝塔或仍承压,在实体市场稳固企稳前,自下而上可关注城中村政策进展对相关概念股股价的催化,此外优质红利股股息收益率已具备吸引力,建议重点关注华润、恒隆、龙湖、国贸(2023 年股息率6.4%/7.5%/8.7%/4.1%)。

风险

政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化;疫情影响超预期。

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