行业近况

四季度以来，受政策不确定性担忧情绪与基本面疲弱表现拖拽，AH开发商股价承压明显，板块估值与公募持仓比重均已处历史低位，加之头部房企已回购股票或实控人增持，板块超跌低估信号已充分释放。12 月11-12 日中央经济工作会议1召开，延续7 月政治局会议和中央金融工作会议对地产相关取态，供需并重、长短兼顾；恰逢年尾年头行业估值切换，建议关注优质头部标的价值回归的交易型机会。

评论

四季度板块股价持续走低，近期阶段性估值底部已显现。截至12 月12 日收盘，申万房地产指数与内房指数4Q23 已累计下跌9 和10 个百分点，其中我们覆盖的AH开发商股价-13.7%/-15.5%，分别跑输沪深300 和恒生国企指数6.5/6.9ppt。我们认为当前板块或已接近阶段性估值底部：1）估值看，我们覆盖的重点AH开发商远期市盈率已分别落至2016 年以来均值的0.8 倍和3.4 倍标准差以下，估值安全垫充盈；2）公募持仓看，3Q23 末主动偏股型基金重仓持股中地产开发板块市值占比环比降1bps至1.51%，其中A股开发商低配幅度走阔至0.33ppt（2Q23 末0.26%）；3）头部房企看，中海、保利近日已先后公告拟股票回购或实控人增持，充分表达对未来稳健经营信心以及当前公司股价被低估， 以保利为例，2008.9/2014.2/2015.8/2021.8 曾四次公告实控人增持计划，且公告时间点均位于公司股价阶段性底部。

新房、二手房市场冷热差异明显，政策面延续此前取态。新房方面，我们监测重点60 城11 月新房销售面积环比略降，同比跌幅走平-14%；同期，新房推盘和去化率均处较低水平，反映新房销售或面临供需两端双重压制。同时，二手房市场表现更有韧性，11 月50 城二手住宅成交量指数环比略增4%，同比增幅走阔至+42%，且11 月以来挂牌量已逐步见顶，这或在中期维度上有助于价格预期的逐步企稳。此外，近期中央经济会议召开，重点强调房企融资问题，“坚决守住不发生系统性风险的底线”，加快推进“三大工程”建设，以及在长期视角下推进房地产行业从旧模式向新模式的转换。

估值与建议

板块已超跌出性价比，综合考虑胜率和赔率，我们认为优质非央国企性价比更高，例如万科、龙湖、绿城中国；此外，我们看好均好型龙头标的价值回归，继续推荐：A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。短期内行业贝塔或仍承压，在实体市场稳固企稳前，自下而上可关注城中村政策进展对相关概念股股价的催化，此外优质红利股股息收益率已具备吸引力，建议重点关注华润、恒隆、龙湖、国贸（2023 年股息率6.4%/7.5%/8.7%/4.1%）。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。