事件

2024 年1 月12 日，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》1，着力协调解决房企融资困难。

评论

协调机制以市级为管理单元，采用“协调机制推送项目，金融机构审慎授信”方式落实。文件要求在“地级以上城市”建立协调机制，住建部门牵头，住建及金管部门共同参与，主要在房地产项目层面精准支持融资需求。具体方式是先由协调机制提出经审核可予以融资支持的项目名单（主要包括正常开发建设、还款来源有保障项目和开发建设遇到困难、但资金基本能平衡项目）并向金融机构推送，进而由金融机构按照市场化、法制化原则审核是否予以新增贷款或存量展期，尤其提出要对存在重大违法违规行为、逃废债问题的房企或项目审慎开展授信。

协调机制或有望推动建立项目层面的白名单机制，自下而上地缓释潜在交付及信用风险。本轮下行周期以来，房企普遍面临销售回款持续疲弱、预售资金监管加强、融资难度边际上行的情况，考虑到头部房企多为全国化布局，一旦集团层面形成公开市场债务违约，或反向造成各地项目层面的融资和销售困难进一步加剧。我们认为该协调机制的顺利推行，将有助于监管部门全面掌握各地项目的建设进度和预售资金监管情况，通过颗粒度更高的项目层面白名单机制，增强银企互信，为前述两类项目提供合理融资支持，顺利推进工程建设，这是及时竣工交付、增强居民信任、盘活存量资产的重要前提，接下来着重关注该机制下房企融资边际改善的进度。

近期多项政策从供、需两方面多角度发力促进房地产市场平稳健康发展。

自2023 年末起，一方面重点城市着力支持和释放购房需求，包括京沪放松限贷条件2、广深推进城中村改造和房票机制3等，PSL或为更多超大/特大城市开展“三大工程”提供增量资金；另一方面供给侧多策并举改善流动性及库存情况，除本次出台的城市房地产融资协调机制外，此前出台的《关于金融支持租赁市场发展的意见》4及千亿元租赁住房贷款支持计划，在支持租赁发展同时也在一定程度上降低商品房库存。在当前基本面仍相对疲弱的背景下，我们建议优先关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、恒隆、龙湖、国贸，进一步，若前述政策在中期维度上逐步形成合力推动基本面改善，尤其是“三大工程”建设方面有积极进展，则“三大工程”概念股或有积极表现，开发商板块中土储优质、财务稳健且兼具估值优势的龙头标的也将有所受益，如A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐估值具备安全边际的中海物业、万物云和保利物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地进度和基本面修复不及预期，房企信用风险加速演绎。