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房地产行业动态:2023年二手房成交量高增 房价跌约一成

中国国际金融股份有限公司 01-11 00:00

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行业近况

我们更新了2023 年12 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

2023 年二手房成交量同比增逾四成,成交价降约一成,较历史高点降两成。

数量方面,12 月二手住宅成交量指数环比持平微跌4%,同比增幅继续走阔至+54%;2023 年全年成交量指数同比增长44%(2022 年-13%,2021 年+9%),其中年初小阳春阶段和年尾政策宽松阶段销售表现最为突出;二手房与新房成交量涨跌不一的差异表现,或导致2023 年全国二手房成交量占比达36%-37%。价格方面,12 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌1.4%(11 月-2.3%),2023 年全年累计跌幅达-9.3%,较2021 年6 月的历史高点下跌20%。分区域来看,最近3 年各城市较房价高点累计跌幅在-6%至-34%不等,其中银川(-6%)、北京(-11%)和长沙(-11%)跌幅最浅,温州、徐州、盐城跌幅最深,上海、广州与全国跌幅持平略窄;仅就2023 年内来看,反而是前期下跌较少的重点城市呈补跌趋势,北京(-8%)、广州(-9%)、成都(-11%)、杭州(-11%)、上海(-15%)等地年内跌幅均超过整体均值。

12 月二手住宅挂牌量趋降,挂牌价跌幅略收窄。挂牌端来看,11 月起挂牌量即现触顶趋势,12 月以来环比降势渐趋明显,叠加京沪等重点城市需求支持政策的出台,12 月重点城市挂牌价环比跌幅收窄至-1.1%(11 月-1.7%),存量挂牌房源调价幅度也略收窄至-4.09%(11 月-4.15%),卖方价格预期降势略有趋缓。纵观2023 年全年,标志着卖家价格预期的挂牌价指数,仅在一季度受益于成交量回升而略有企稳,从二季度起即先后由于成交量低迷、挂牌量上升等原因连续下滑。往前看,我们认为2024 年的核心关注点仍在于需求端能否在“三大工程”相关政策的推进下有所企稳回升,近期PSL余额增长、部分地区房票政策出台等进展有一定积极意义,接下来须观察落地体量和节奏。

2023 年下半年住宅租金整体呈下行趋势。12 月中金同质性挂牌租金指数环比继续下降0.6%,截至目前住宅租金已连续5 个月累计下降3%,同比跌幅走阔至-1%;12 月租售比仍维持在2.03%水平,待租周期上升至2.57 个月。

估值与建议

2023 年二手房成交量同比增逾四成,但新房销量仍呈现高个位数下跌,房价也下跌近一成,房地产行业基本面整体仍偏疲弱。在这一背景下,我们建议关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股,如华润、恒隆、龙湖、国贸,进一步,若2024 年“三大工程”建设有所进展并带动需求逐步改善,“三大工程”概念股或亦有积极表现,开发商板块中土储优质、财务稳健且兼具估值优势的龙头标的或也有所受益,如A股招蛇、保利、华发、滨江、城建,港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐估值具备安全边际的中海物业、万物云和保利物业,代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。

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