行业近况

我们更新了2023 年12 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

2023 年二手房成交量同比增逾四成，成交价降约一成，较历史高点降两成。

数量方面，12 月二手住宅成交量指数环比持平微跌4%，同比增幅继续走阔至+54%；2023 年全年成交量指数同比增长44%（2022 年-13%，2021 年+9%），其中年初小阳春阶段和年尾政策宽松阶段销售表现最为突出；二手房与新房成交量涨跌不一的差异表现，或导致2023 年全国二手房成交量占比达36%-37%。价格方面，12 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌1.4%（11 月-2.3%），2023 年全年累计跌幅达-9.3%，较2021 年6 月的历史高点下跌20%。分区域来看，最近3 年各城市较房价高点累计跌幅在-6%至-34%不等，其中银川（-6%）、北京（-11%）和长沙（-11%）跌幅最浅，温州、徐州、盐城跌幅最深，上海、广州与全国跌幅持平略窄；仅就2023 年内来看，反而是前期下跌较少的重点城市呈补跌趋势，北京（-8%）、广州（-9%）、成都（-11%）、杭州（-11%）、上海（-15%）等地年内跌幅均超过整体均值。

12 月二手住宅挂牌量趋降，挂牌价跌幅略收窄。挂牌端来看，11 月起挂牌量即现触顶趋势，12 月以来环比降势渐趋明显，叠加京沪等重点城市需求支持政策的出台，12 月重点城市挂牌价环比跌幅收窄至-1.1%（11 月-1.7%），存量挂牌房源调价幅度也略收窄至-4.09%（11 月-4.15%），卖方价格预期降势略有趋缓。纵观2023 年全年，标志着卖家价格预期的挂牌价指数，仅在一季度受益于成交量回升而略有企稳，从二季度起即先后由于成交量低迷、挂牌量上升等原因连续下滑。往前看，我们认为2024 年的核心关注点仍在于需求端能否在“三大工程”相关政策的推进下有所企稳回升，近期PSL余额增长、部分地区房票政策出台等进展有一定积极意义，接下来须观察落地体量和节奏。

2023 年下半年住宅租金整体呈下行趋势。12 月中金同质性挂牌租金指数环比继续下降0.6%，截至目前住宅租金已连续5 个月累计下降3%，同比跌幅走阔至-1%；12 月租售比仍维持在2.03%水平，待租周期上升至2.57 个月。

估值与建议

2023 年二手房成交量同比增逾四成，但新房销量仍呈现高个位数下跌，房价也下跌近一成，房地产行业基本面整体仍偏疲弱。在这一背景下，我们建议关注资产质量和盈利能力较稳健的优质红利股，如华润、恒隆、龙湖、国贸，进一步，若2024 年“三大工程”建设有所进展并带动需求逐步改善，“三大工程”概念股或亦有积极表现，开发商板块中土储优质、财务稳健且兼具估值优势的龙头标的或也有所受益，如A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发。物管板块推荐估值具备安全边际的中海物业、万物云和保利物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。