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商业不动产:蓝筹红利股进入布局区间

中国国际金融股份有限公司 2023-11-20

ST中南 --%

观点聚焦

投资建议

7 月政治局会议1定调后我们认为需供两端政策措施递进式补位、行业中期维度稳固复苏具备可见度。不过在实体市场底确认之前,地产股价表现可能仍面临一定干扰。而部分蓝筹红利股收益率已具备吸引力,短期提醒投资者重点关注,典型标的如华润置地、恒隆地产、龙湖集团和中国国贸,基于其持有核心城市优质商业不动产作压舱石、财务纪律较强、派息具备保障等特点。

理由

核心资产是周期底部抗压的一大底气。前述标的所持商业不动产高度聚焦核心城市的核心地段(商场约88%在超高/高能级城市、84%在商业密集区),资产类型以中高端商场、写字楼(或综合体)为主。该类房企去年租金逆势上涨,总计同比+4%(同店平均+0.1%),1H23 亦弹性修复(总计同比+23%、同店平均+14%)。国贸、恒隆业绩均由持有业务贡献,业绩强韧性是稳定租金的自然兑现;华润、龙湖则“开发+持有”双轮驱动,受益于租金增补,其较纯开发地产商业绩稳定性更强。四家企业2022/1H23 盈利平均同比+1.1%/+7.1%,显著优于未出险房企平均(2022/1H23 分别同比-16%/-7%)。

经常性业务2增补现金流,为付息、分红提供更多支持。从经营性现金流角度看,国贸常年维持净现金,恒隆则连续19 年为正,龙湖持有运营业务现金流也已实现自平衡。我们估计华润在新开业资本开支强度过峰后,亦有望于3-5 年内打平持有运营赛道的现金流。2022 年前述房企经常性收入对利息、股息加总覆盖倍数平均2.3 倍,付息、分红具备较为扎实现金流基础。

消费类REITs的落地有望催化估值提振。当前国内受制于商业地产一级交易频次、透明度均较低,叠加房企相关业务数据披露相对不足,持有运营业务分部估值难以形成市场化一致预期,资产价值存在低估。近期首批消费类REITs申报获受理,我们认为该类权益工具的落地,不仅短期有望为房企提供现金流及利润增补,长期亦可为商业资产估值提供锚定、助推房企估值获结构性修复,弥补商业资产市场化定价方法的缺位。

估值性价比凸显。9 月以来板块持续波动,蓝筹红利股亦受拖拽。当前华润/恒隆/龙湖/国贸2023e股息率已达5.8%/7.1%/8.5%/4.0%,平均较2016 年至今历史均值高1.3ppt。或换个视角,我们保守给华润、龙湖开发业务3.5和2.5 倍2023e PE,其经常性业务仅交易于14.4 和7.2x 2023e PE,已显著低估。

盈利预测与估值

我们重申华润置地、恒隆地产、龙湖集团和中国国贸等高息股配置价值。

风险

部分房企信用风险问题拖拽行业基本面下行;奢侈品消费超预期外流。

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