行业近况

我们更新了 2023 年 10 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

10 月存量房市场呈现“以价换量”特征，需求支持政策的加强或仍是价格预期企稳的关键。数量方面，10 月二手住宅成交量指数环比持平微跌 2%，同比增幅边际走阔至+32%（9 月+27%）；考虑到 10 月存在较长节假日，成交量表现整体较为景气，年初至今成交量累计增幅为+44%。价格方面，10 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌 1.3%，跌幅较 9 月（-1.4%）基本持平；具体而言，从成交议价空间边际明显走阔的趋势（10 月 5.22% vs9 月 4.88%）来看，9 月挂牌量大幅增加所带来的买卖双方议价均势变化较为明显，卖家正在通过接受更大幅度的价格折让来促进成交，即“以价换量”；往前看，我们认为如希望推动成交价跌势边际趋缓，还需要更进一步的需求支持政策出台，10 月相关政策的频率与力度边际有所下行。

10 月二手房挂牌量环比增幅有所趋缓，但挂牌价边际加速下行。从挂牌量上看，9 月曾监测到挂牌量有明显增长的城市，如北京、上海、深圳、长沙、青岛，10 月挂牌量涨幅已有所趋缓（10 月+3.9% vs 9 月+12.7%），二手房市场供应量正逐步回归平稳。从挂牌价上看，10 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比跌幅走阔至-1.4%（9 月-0.7%），存量挂牌房源调价幅度也边际走阔 37BP至-3.92%，价格预期压力已逐渐从成交端的价格折让向更前端的挂牌价传导。在供应量逐步回归平稳的背景下，我们认为当前市场的关键变量仍在于需求，建议持续关注相关政策动态。

10 月租赁市场仍延续淡季特征，租售比边际走平。10 月中金同质性挂牌租金指数环比下降 0.7%，与 9 月（-0.6%）跌幅基本持平，继续呈现淡季特征，同比仍下跌 0.8%；但由于挂牌价整体也处于跌势，租售比维持在2.01%。10 月待租周期边际继续小幅上行至 2.16 个月。

估值与建议

10 月二手房成交量整体仍较为景气，但议价空间、挂牌价等指标均表明市场存在“以价换量”特征，价格预期仍偏疲弱；往前看，尽管供应量逐步回归平稳，但我们认为需求支持政策的进一步发力仍是预期改善的关键，包括限制性政策的调整和城中村改造的推进。推荐基本面均好且兼具估值优势的龙头标的：A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发；待景气度回升更为稳固，可进一步扩容至优质非国企，如万科、龙湖、绿城中国。物管板块推荐万物云、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余和绿城服务，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。