事件

2023 年10 月30 日至31 日，中央金融工作会议召开，会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。”1评论

本次会议在房地产企业融资方面做积极表态，接下来着重关注相关举措的推进节奏与力度。今年以来新房销售整体偏弱，1-9 月商品房销售金额同比下降4.6%，对房企现金流形成持续压力；同时民企销售表现明显弱于央国企，以百强房企中的42 家央国企和32 家未出险民企为例，1-9 月销售额增速分别为+12%和-14%。在此背景下，本次会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对于稳定房企现金流、缓释房企信用风险尤为关键；事实上，在2022 年11 月发布的“金融16 条”中也曾出现类似表述，其中在“稳定房地产开发贷款投放”方面提出要“对国有、民营各类房地产企业一视同仁”。我们认为接下来需要重点关注相关举措的落地节奏与发力强度。

我们认为各地住房需求支持政策或仍须继续发力，“三大工程”建设将是工作重点。一方面，会议提出要继续因城施策的支持合理购房需求，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但目前32 个超高/高能级城市中，仍有17 城留有不同程度的限购要求，15城/17 城的首套/二套房首付比例要求高于下限，政策或仍存在调整空间；同时，此前政策效果更多体现在了二手房而非新房，我们认为这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。另一方面，会议提出要加快保障性住房、城中村改造和平急两用基础设施这“三大工程”的建设，我们认为这可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措，须高度关注配套资金的落地情况；此外，从中长期角度来讲，这也是房地产新模式中构建多层次住房供给体系、推动宅地供需匹配的关键举措。

提示地产板块配置价值。我们认为本次政策对房地产供、需两侧都做出积极表态，接下来仍须等待其体现在基本面指标的企稳改善上，此外“三大工程”的政策进展是短期值得关注的股价催化剂。左侧布局建议关注均好型龙头超跌带来的机会：A股推荐招蛇、保利、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发，待景气度回升更为稳固，选股可扩容至万科、龙湖、绿城中国等优质非国企。物管板块推荐万物云、华润万象、保利物业、中海物业、招商积余和绿城服务，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地及基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。