事件

国家统计局公布2023 年1-9 月房地产开发投资与销售数字。

评论

9 月新房销售同比跌幅仅略改善，供需两端政策继续发力仍是关键。9 月全国商品房销售面积和金额同比跌幅边际小幅收窄至-10.1%和-13.6%（8月-12.2%和-16.4%）；同期高频口径60 城新房销售面积同比跌幅（9 月-23%vs.8 月-24%）和克而瑞百强房企销售金额（9 月-30%vs.8 月-38%）也呈现类似趋势。销售边际略微改善与各地自9 月初以来陆续落地的需求支持政策直接相关，但考虑到本轮政策频率和力度均为2021 年6 月下行周期开启以来之最，具体来讲，我们统计9 月共出台190 条政策，其中“四限”调整政策82 条，超高/高能级政策80 条，前值最高仅为120条、34 条和37 条，而销售表现并未显著超过正常季节性；我们预计为延续和加强销售复苏势头，政策进一步发力的必要性仍强，其中除支持合理购房需求外，供给端缓解企业信用风险问题也是促进需求流入新房市场的关键。

9 月房地产投资仍弱，新开工阶段性改善，竣工持续景气。9 月全国房地产投资同比继续下跌11.3%（8 月-11%），房屋新开工面积同比跌幅收窄至-14.6%（8 月-23.6%），开工的阶段性好转或与三季度集中土拍节奏有一定关系；但从目前土地市场边际降温、房企信用风险问题再引关注的态势看，我们预计中短期内新开工和房地产投资或仍面临一定压力，至销售复苏确定性与强度明显加强，企业开工、投资的意愿和能力或才能实质改善。同时，9 月竣工面积同比高增25.3%（8 月+10.6%）；考虑到已售期房竣工节奏和“保交楼”带来的影响，我们认为竣工中短期内仍将维持景气，直至期房销售下行逐步反映在竣工端，时间节点或在明年年中前后。

提示地产板块配置价值。近期两市地产股表现持续疲弱，优质标的已基本回调至7 月政治局会议前的点位以下，我们认为这主要是由于需求支持政策的体系性仍待加强，同时供给端房企信用风险仍频发，最终行业复苏进度明显弱于预期所致，9 月新房销售量同比跌幅和房价环比跌幅均只是略微收窄、实质改善有限。往前看，我们预计为加强行业复苏势头，供需两端政策的进一步发力或仍是必选项，短期可能主要以四限政策调整来稳定预期，中期维度聚焦超大特大城中村改造促进需求释放，因此高能级以上城市的基本面复苏可见度更高，提示土储优质、财务稳健的优质股票配置价值，推荐：A股招蛇、保利、华发、滨江、城建，港股华润、中海、越秀、建发；待新房市场景气度回升更为稳固，可扩容至优质非国企，如万科、龙湖、绿城中国。物管板块推荐万物云、华润万象生活、保利物业、绿城服务、招商积余和中海物业，代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。