本期投资提示：

事件：中国证监会、住房城乡建设部发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知。

4 月25 日晚中国证监会联合住建部发布通知，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。此次通知是2017 年7 月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》又一重大政策，对于助推我国住房租赁市场发展、多渠道住房供给体系建立、金融与地产良性循环有重大意义。

明确开展条件，直接利好万科、保利等龙头开发商所持有的重资产住房租赁物业。通知明确指出了发行住房租赁资产证券化的必要条件：物业建成且权属清晰，租赁备案手续齐全；产生稳定现金流；公司运营管理能力强。从以上要求看，以重资产模式直接持有的住房租赁物业更加适配，而一二线核心城市住房出租率较高、现金流更稳健，上市开发商、大型房产中介商相对综合实力更强。由此我们认为，此次通知将直接利好万科、保利等龙头地产开发商，通过将所持有的一二线城市优质住房租赁物业证券化，带动资金加速回流、实现租赁住房板块的快速开发及规模化。

优先支持大中城市、雄安新区及集体建设用地试点城市项目，地产双轨制逐步深化。通知提出要优先支持大中城市、雄安新区等区域开展试点，其核心在于“地产双轨制”，即在人口持续流入、租赁群体活跃的大中型城市大力发展租赁住房，结合“因城施策”实现租售并举。通知同样提出，优先支持利用集体建设用地建设租赁住房试点城市（共13 城）开展试点，意在加强多渠道住房供给；根据申万宏源地产统计，北京上海等13 城18 年利用试点面积将超千万方，由此带动地产投资上扬。

完善、简化工作程序，允许租赁用地住房借助SPV 开展证券化。通知指出，要从证券交易场所的审核与评估、住房管理部门的验收预备案等多个关键环节优化程序，研究设立绿色通道，提高审核效率，这对于住房租赁企业缩短项目运营周期、提升经营效率意义重大。

通知提出，允许把租赁住房用地上建设的房屋借助SPV 开展证券化，此项政策主要利好持有自持用地的万科等龙头开发商、及获取大量租赁用地的中华企业等地方性国企。我们预计全国性龙头、地方性国企将持续在热点城市租赁市场发展中起到核心作用，从拿地—资金两大端口获得优先政策支持。

加强监督管理，建立健全合规风控体系，合理评估住房租赁资产价值。通知指出，应以收益法作为住房租赁物业最主要的评估方法，并在资产支持证券存续期间应多次进行再评估。此条细则重申了住房不炒的大方针，防范了以市价法衡量租赁物业带来的潜在泡沫风险，对于房地产价值体系的重估有重大指导意义。我们认为未来住房租赁行业将回归租金本质，二线城市租金回报率相对较高、租赁用地及集体建设用地租赁房成本较低，此类租赁住房都将更加受到政策及投资者青睐。

投资建议：此次政策支持将进一步加速规模化租房企业发展，缩短资金回收周期，促进热点城市租赁市场发展，深化地产双轨制格局。龙头国企具备低融资成本以及政策支持，在资产证券化的浪潮中将具有更明显的优势，建议关注：保利地产、招商蛇口、万科A。同时建议关注长租公寓运营商世联行，A 股地产基金标的光大嘉宝。