投资摘要:

房地产行业告别高速增长。1-5 月全国商品房销售面积同比下降0.2%,降幅大幅收窄,销售额同比增长3.1%,已经回正。销售数据温和回暖,但房地产开发投资增速下行趋势没有改变。 1-5 月房地产开发投资同比名义增长5.1%,增速比1-4 月回落0.9 个百分点。

行业现状倒逼改革加大力度。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。6 月十大城市可售面积9769.27 万平方米,仍处历史高位; 1-5 月房地产开发投资资金来源同比下降1.6%。房地产板块公司整体资产负债率和带息负债都在呈现逐年上升趋势。为应对这种行业趋势,房企进行了多种改革或升级,提高运营效率。借助资本市场的力量便是其中一种。自去年房地产再融资放开以来,多家房企进行了非公开发行股票,借助资本市场引入社会资本、收购和注入优质资产、提高运营效率。

相关政策密集出台,国企改革步伐加速。今年是国企改革深化的关键之年。相关政策密集出台,“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。随着顶层方案的出台,各地具体的实施方案落地,我们认为,今年将是国企改革的落实加速之年。

国改注入优质资产,提高企业运营效率。国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面,一是优质资产注入与整合,二是提高企业运营效率。

房地产行业国企占比高,运营效率低,将明显受益于国企改革。地产行业当中国企占比近一半。房地产行业可以说是资源型行业,地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要,优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间;从运营效率来看,国有地产企业运行效率低于行业平均水平,有较大提升空间。

央企和经济发达地区的地方国企改革率先发力。央企改革试点对全局性改革具有示范、突破、带动作用。此外,上海、浙江等经济发达地区的地方国企将成为改革排头兵。下半年重点关注国企改革的投资机会,我们建议关注:中粮地产、招商地产、信达地产、上实发展和嘉凯城。