2010年房地产板块业绩超年初市场预期

我们统计的106家房地产上市公司全年营业收入同比增长33.33%，净利润同比增长30.82%，其中，受益于房价上涨，板块毛利率提升2.43个百分点，板块经营效率进一步提升，三项费用较上年降低0.22个百分点。

2011年Q1实际运营情况好于报表反映

今年1季度房地产板块业绩有所回落，我们统计的95家公司营业收入同比回落1.64%，净利润同比回落8.06%。我们通过营业收入和预收款变化计算出的"推算销售额"显示，全板块销售收入同比增长45%，远好于报表披露的营业收入增长情况。

经营现金流大幅转负核心为税费增加，有息负债增加但影响有限

房地产板块2010年经营性现金流为-837.22亿元，通过详细拆分分析发现其中税费支付占比最大，我们认为这主要是各地方政府从紧征收与房地产行业有关的各项税费所致，并非经营情况出现大幅恶化。去年全板块有息负债增加，但即使在最悲观的加息假设下，财务费用的增加也对全年业绩影响有限，仅为5.9%。

逆境下，龙头实力彰显，市场占有率提升

全国及区域龙头市场占有率较前期显著提升。"保招万金"四大龙头提升幅度分别为：0.76%、0.3%、2.05%和0.37%。

维持"持有地产有望获超额收益"的判断，建议逢低买入

我们维持下一阶段持有地产股仍有望获超额收益的观点！目前市场最担心的是"超调"，我们认为"超调"意味着"硬着陆"，若此，风险将迅速向地方财政及上下产业链传导，将导致大盘系统性风险，此时估值低廉的地产股反而具备相对防御性。中短期看好中天城投、华业地产；中长期推荐招商地产、中南建设、世茂股份和万科。