2010 年前三季度公司合并报表显示实现营业收入22.50 亿元，同比增长156%；归属于母公司股东的净利润5658 万元，同比增长395%。基本每股收益0.035 元。

津滨发展为天津滨海新区区域性地产企业，实际控制人为天津市政府，第一大股东为天津泰达建设集团。津滨发展的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅。

期内房地产项目开始结算，收入大幅增长。期内主要销售项目为玛歌庄园、雅都天润新苑及滨海国际；上半年，公司实现房地产销售收入6.78 亿元，同比增长6 倍，毛利率约35%。09 年底公司整售滨海投资服务中心大厦，转让款共5.79 亿元，今年三季度相关产权过户手续已经办理完毕，可以确认转让收入。

全年业绩预增450%-500%：公司2010 年全年目标为实现合并主营业务收入28.77 亿元，计划营业、管理、财务三项费用合计4.25 亿，预计全年实现净利润约9096-9923 万元，基本每股收益0.055-0.06 元，同比增长450-500%。

目前公司正在准备向住宅开发商转型，试图将非住宅产品的规划调整为住宅或予以部分出售。公司目前项目储备中，住宅项目占比较小，存货周转率很低，业绩释放慢，且加大了资金压力。公司滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD 生活区11 万平米土地三个项目规划均在调整，可能增加住宅面积，并进一步降低持有租赁型房地产比例，将战略重点转向民用地产开发。

区域利好：国务院批复了《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，并以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。滨海新区管理体制改革的提速，令新区概念加快由纯概念向实质化的转变。公司作为滨海新区区域性企业，将获得实质性利好。

项目储备：公司项目储备建筑面积近200 万平米，投资性房地产约30 万平米，主要分布在滨海新区。报告期内通过增资持有滨泰置业73.3%的股权，从而获得津西环（挂）2010-030 宗地的开发权，预期项目可实现销售收入13.07 亿元，实现净利润约2.1 亿元。大股东泰达建设集团拥有土地储备约200 万平方米，主要位于天津和苏州。若实施整体上市，将使津滨发展项目储备增加至300 多万平方米，同时也使津滨发展的业务范围扩展到天津以外。

业绩预测与投资评级：预计公司2010 年-2012 年的EPS 分别是0.06 元、0.14 元、0.22 元，按最近收盘价5.55 元，对应的动态市盈率分别是99 倍、39 倍、25 倍。维持“中性”的投资评级。

风险提示：业绩波动大，持续性弱。