调控效应初现——投资增速放缓、销量低迷、房价松动

从上半年数据看，调控效应初现：①房地产投资、新开工增速维持高位，但有放缓迹象， 保障性住房投资仅占 2%， 难以起到进一步拉动经济的作用；

②各地房屋销售低迷，6月份 18重点城市成交同比下滑幅度超过 50%，市场观望气氛浓重；③70大中城市 6月房价首次出现环比下降（-0.1%），前期涨幅较大的部分城市房价有所松动；④土地市场逐步降温，住宅用地平均溢价率水平由去年 12月的 98%降至 6月份的 25%。

下半年房地产调控难再加码

从近期经济形势看， “调结构”路漫漫其修远兮，保增长“刻不容缓” 。7月22 日，胡主席、温总理分别再次强调了下半年经济工作“保增长”的重要性。由于当前国情决定了房地产与国民经济仍是“一荣俱荣、一损俱损”，房价大跌、楼市失去活跃度，将对经济造成重大创伤，因此下半年难再出台更严厉的调控政策，但在房价有实质性松动之前，既有政策仍将执行。

“增长”仍是地产股中期业绩主基调

由于房地产项目结算时点要滞后预售一年以上，因此 09年火爆的销售为地产股今年业绩提供了较好的保障。目前已预告或公告的地产股中期业绩中，60%实现增长，其中有 31 家预增在 100%以上。在我们重点覆盖的 50 家上市公司中，预计有八成中期业绩同比增速将达到 30%以上，过半数公司中期业绩增长在 50%以上。

多重因素叠加，巩固反弹基础

自 7 月份以来，地产股展开了反弹行情，截至 27 日地产指数累计上涨16.5%。我们认为，由于调控效应初现使行业面临的政策压力将大为减轻，且下半年宏观政策以保增长为主旋律，加上地产股中期业绩亮丽、估值低廉，机构配臵较低……，多重因素叠加将巩固反弹基础，反弹还有空间！但由于前期出台的政策大部分还会执行、下半年供给高峰到来或将导致大规模的降价潮涌现，因此仍难言反转，因此建议低配（3%-5%）参与反弹，把握两条主线：①业绩锁定较好的全国和区域龙头——保招万金、云天星球、首开股份、荣盛发展、嘉凯城、中南建设等，近期特别推荐华业地产。②资产重组：沙河股份、广宇发展、深振业 A。