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3 月15 日，我们推出房地产策略报告——《放开手脚，布局地产股反弹》，从15 日开始地产板块表现强劲，周涨幅5.15%，略低于电子行业和文化传媒行业涨幅，我们给予“推荐”评级的品种大都有10%左右的涨幅。

评论：

上周地产股反弹完全符合我们的预期。3 月15 日，我们推出房地产策略报告——《放开手脚，布局地产股反弹》，我们认为布局地产股反弹的时机已经来临，建议投资者由前期的低配加仓至标配，看好区域及全国龙头，推荐“云天星球”、“保招万金”、首开股份、北京城建等品种。从上周市场表现来看，地产板块走势强劲，上涨超过5%，我们推荐的品种涨幅大都接近10%，地产板块的强劲表现完全符合我们的预期。

中国经济中短期仍有赖房地产业保驾护航，未来两三个月难有更严厉的新调控政策出台。①就整个宏观经济而言，由于刚迈入复苏通道，保增长“任重而道远”，调结构仍“路漫漫其修远兮”。无论是保增长，还是财政增收，在中、短期均离不开房地产行业拉动。今年《政府工作报告》提出的是遏制“部分城市”房价的“过快”上涨，也说明房地产行业适度繁荣、房价适度上涨符合各级政府及宏观经济整体利益。②我们认为，两会后“政策面”将进入一段时间的真空期，仍以执行“国十一条”为主，即使各部委及地方政府出台一些政策，也是对“国十一条”的细化。③而物业税，由于开征是一个千头万绪、浩繁的系统工程，目前我们在财产申报、征信系统、评估机构等方面都还不完善，对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别，还有不同类型、面积住房的问题，老百姓收入也千差万别……，所以我们认为要真正开始征收仍需较长时间，即使在部分城市“试点”，也很可能只是将原来对经营性房屋（写字楼、商铺、用于租赁的住宅等）征收的房产税进行税率调整，然后换个“物业税”的名称，对商品住宅征收物业税仍有漫长的路要走。④对于“78家央企退出房地产”，我们认为是利好，因为保利、招地、中粮、万科、华侨城等主流品种的大股东都在保留的16 家之列，其他的地产股基本上是民企或地方企业，这78 家央企退出房地产行业，在一定程度上有利于减缓土地市场竞争。

1-2 月调控效应显现，楼市正向健康理性回归，二季度销量有望环比增长。调控效应初显主要表现在三个方面：①商品房销售“量增价稳”：1-2 月，全国商品房销售面积同比增长38%，同比增速为近四年来的最高水平，重点城市房价涨速放缓，部分城市呈震荡横盘态势；②行业杠杆下降，自筹资金占比恢复到历史平均水平；③土地市场有所降温，虽然在北京核心地段出现了“地王”，但1-2 月份，北京、广州、上海也出现了若干宗从09 年以来一直久违的底价成交、土地流拍等现象。另外，随着传统淡季结束，二季度推盘量增加，新建商品房销量环比将增长。

供给释放缓慢，开发商“不差钱”，上半年房价仍将“坚挺”。从目前来看，供给释放缓慢，2 月份各地库存均位于历史低位，多个城市可售量创下历史新低，供不应求状况较为严重，给价格上涨埋下隐患，且供应高峰上半年不会到来；

另外，开发商“不差钱”，目前大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平，没有降价动力；

因此，上半年房价仍将坚挺。

地产板块09 年业绩平均增长在60%左右，10 年更为靓丽。截止3 月19 日，已有120 家地产公司预告或公布了年报业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到200%，全国及区域龙头业绩尤为抢眼，预计09 年平均增长在60%左右。09 年楼市火爆，大部分销售额在10 年才能结算为营业收入，地产股10 年业绩会更为靓丽。

地产股估值低廉，机构普遍低配已成为做多的突破口。从去年7 月以来，地产股经历了8 个月的调整，调整幅度平均在30%左右，一线龙头10 年平均PE 在15-18 倍、而区域龙头多在10-13 倍，已具备明显的估值优势；另一方面，基金在调整中纷纷减持，目前普遍低配，当稍有催化因素出现导致机构略比微提高配置例，即有望触发一波反弹行情。

地产股反弹高度有望逼近09 年11 月的次高点。

09 年7 月，地产板块创下了自08 年5 月份以来的高点，后受到政策调控的影响，见顶回落，但在09 年10 月下旬，受楼市量价齐升基本面推动，地产股出现了反弹，创下了08 年5 月份以来的次高点。我们认为本次地产股反弹逾越09 年7 月的高点较困难，但逼近09 年11 月的次高点还是有可能的，目前地产股指数距离这一反弹目标还有19%的空间。