报告要点

春节过后，市场突然对地产股票反弹抱有一定预期，核心思路是认为目前市场估值已完全反映了对最悲观情况的预期。但近期我们走访了部分机构投资者，发现大部分人对地产行业预期是没有达成一致的，特别是在量价的判断上。

目前全国除深圳市场外，受季节性因素影响大部分城市成交量已下滑（北京同比下滑8%，上海同比下滑30%，广州同比下滑51%，深圳同比下滑80%），但下滑程度仍处于可以接受的范围。但进入到3 月后，随着各地银行更加趋紧的态度，以及推盘的大幅度上升，各地去化速度可能会发生比较大的变化。而对于价格来说，甚至连二手房松动迹象都不非常明显。在这样市场情况下，认为资本市场已提前反映了对量价未来的真实预期，我们以为是难有说服力的。

进入到3 月来，我们根据草根调研和上市企业年报的情况来看，新开工量超市场预期的可能性比较大。特别是上市企业无一例外得加大了开工计划，而实际调研情况，这些企业都在实际开工。虽然因季节性影响，一季度数据环比可能会出现一定下幅，但同比数据相对应具有一定说服力。如果新开工状况如我们所判断，那么将出现一个机会和一个潜在风险。一个机会是指房地产新开工上下产业链的行业，虽然市场对开工持续性有所怀疑，但目前新开工量的冲击就可以带动相关产业数据的变化。另一个风险是年初的新开工有可能成为今年4 季度或明年一季度市场供给，如市场需求没有很好的改善，那么价格压力将陡增。

对于地产股投资来说，我们更多关心的是板块与整体指数之间的相对估值，我们采用历史PE 的方法来看历史估值的底部，房地产相对于全部A 股溢价最低为0.99。历史上触及这一底部有两个时间点，一个为2006 年的7 月，另一个时间点为2008 年9 月。历史均值为1.34，目前估值溢价为1.2 倍，但距最低情况仍有距离，未来预期仍需观察成交水平。