整个12 月，地产股的走势相当不理想，也符合我们11 月月报中关于地产股垃圾时间的判断。在政策选择趋紧的过程中，地产股选择了重心向下。在高成交量的刺激下，市场仍对地产股反弹有一定的期许，特别是调控政策频发之后。我们认为首先要明确两个问题：第一，从9 月下旬以来的高成交状况是否在明年一季度得到延续；第二，关于金融以及其它调控政策是边调边看，还是精准打击。相对市场来说，我们对未来部分市场成交量相对悲观，短期高涨的价格和去年担心政策变化的冲击成交将影响到一季度的后半段。而对于政策调控，按照全年调控思路来看，及时性和准确性是政府出手调控的特点，值得警惕。

行业比较后，地产股的估值已经回到具备吸引力的状态，但对于业绩并未确定的二、三线地产企业，我们认为仍存在变数。如希望获得地产股的相对收益，可开始关注一线地产公司，市场有望重归蓝筹。

成交方面，十二月份北京月度的网上期房签约面积约167 万平米，与上月相比环比增长接近22%，较之去年同期水平同比增长42%，成交创下了年内的新高。这里面的增量主要来自于保障性住房的成交增加，排除保障性住房后成交基本与上月持平。十二月份上海一手房月度成交229万平米，与上个月基本持平，同比则继续大幅上涨70%。十二月份广州一手住宅成交92 万平米，环比上涨16%，同比增长29%，成交仍然高于本年平均水平。深圳十二月一手住宅成交环比下幅度下降，成交37万平米左右，同比下跌48%，环比也下跌了21%。土地市场方面，2009年以来我们可以看到累计供应的土地大大超过了2008 年，其中天津累计供应最多，超过了两千万平米；成交的情况也是天津占据了榜首的位置；另外成交溢价率方面，2009 年总体上也大幅度超过了08 年的水平，排在第一位的是上海，溢价率接近140%。

我们认为12 月的各地方政府土地冲量除土地财政“胃口”大开以外，完成年初用地计划更为重要。我们预计进入到2010 年后，各地方政府供地将更加充分，不理智的企业行为将得到缓解。