报告要点

城市化推动房地产发展的作用机制

我们认为城市化推动房地产发展作用机制主要有以下几点：城市化驱动经济增长，从而带来房地产的有效需求；城市空间扩展能带动房地产业的发展升级，主要表现在用地规模的扩张，城市体系的演变，空间结构的优化；人口的集聚可以带动房地产的持续性需求以及城市分级带来的房地产区域差异的扩大。

海外城市化进程与启示

美国的城市化进程大致可以分成两个主要阶段：传统的城市化阶段和大都市区化阶段，其中传统的城市化阶段是指由城市化开始到城市人口占总人口50%，大都市区化阶段是指城市化与郊区化交互作用并形成大型大都市区这一阶段。我们认为我们国家目前的一线城市已经处于大都市区这一阶段，而二线省会城市处于正要向大都市区迈进。这一过程必将为二线省会城市房地产发展带来更大的机会。

中国正在兴起的二线城市

本文以重庆为代表讲述中国目前正在兴起的二线城市。主要从以下四个方面来说明：中心城市拥有更大的市场；中心城市土地资源减少趋势明朗；中心城市通勤比例上升；郊区新城模式开始兴起。我们认为其他二线城市与重庆有这比照作用。

延续城市化思路带来的投资机会

我们年初以来就提到万科、保利已经开始把拿地的方向转向二线省会城市，从拿地结果来看也印证了我们的判断（08 年以来接近90%的地在二线拿的），我们认为这些一线的地产商未来将充分受益二线省会省市大都市化带来的地产高速增长的机会。此外，我们仍然建议布局川渝地区，主要标的为ST 东源、中铁二局、广宇发展、渝开发。在其他二线城市方面我们还看好武汉、西安、南京、天津等二线城市的机会。

我们将密切关注这些地区可能出现的一些投资机会。