房地产政策仍将"中性偏暖"

11月27日，中央政治局会议强调明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为今年中央经济工作会议定下了基调，经济刺激政策明年上半年不会退出。我们认为为期一年的楼市刺激政策将逐步从"宽松"转为"中性"，政策分类调整将展开，但不会一刀切，刚性需求仍会获得政策支持。

中短期商品房供应将偏紧，房价看涨

销售回暖使得08年末高企的库存被迅速消化，加上08年开发商信心受挫，买地扩张和新开工从08年二季度开始急剧萎缩，一直到09年二季度开发商信心才慢慢恢复，这一年多由于新开工减少，房地产供给比正常值减少了2.6亿平米，直接影响09年下半年开始的供给，09年6月份开始的新开工要到2010年一季度后才能形成供给，所以，明年上半年房地产供给仍较紧张，房价看涨。

地产公司业绩将超预期

由于多数城市1-10月累计销量已达08年全年销售的170%，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司09年业绩超预期的幅度不会太大，但我们认为由于房价从09年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产公司业绩将大大超预期。

目前地产股动态估值较低

经过近半年的调整，目前主流地产股动态估值水平较低。"保招万金"等龙头2010年动态PE平均在18-20倍，许多区域龙头2010动态PE只有7-16倍，价值凸显。

地产股有跨年度行情，现在是加仓的时候

我们认为2010年上半年地产股仍有整体性机会，建议09年11月开始加仓至年底超配，品种策略：重点配置全国及区域龙头股，如保利、招地、"云天星球"、华发股份、滨江集团等，占地产配置的70%左右，兼顾借壳重组和资产注入，占地产配置的30%，ST东源、ST鲁置业、广宇发展。