报告要点

近期，整个行业和股票都处于一个垃圾时间状态。说垃圾时间有两层含义：第一，全年成交、价格大局已定。对企业来讲，考核任务早已完成，其销售行为已变得不那么积极。对各级监管部门来说，现在是需要总结和等待中央最终确定方向的时候，垃圾时间由此产生。第二，二线省会城市占比越来越高的一线地产公司集体滞涨，垃圾股和重组股横行，其实是反映了市场对地产估值忧虑，正是对看清楚的企业意兴阑珊，才会去选择朦胧的重组公司。

随着时间窗口临近，12 月有可能是垃圾时间终结的时刻。最终行业是否能出现趋势性上涨，更多还是要关注两个内容。政策调控思路是否依旧维持原来，以及地产公司估值情况变化。实际上，目前很多二线地产公司市场盈利预测存在很大的弹性，一旦市场发生逆转，该类型公司业绩有低于预期的可能。相反一线地产企业，多年历史印证了它们的结算习惯，业绩相对有所保障。垃圾时间结束，有可能带来地产股风格轮换的发生，建议关注。

今年整体地产股投资分为几个思路：去年年底到2 季度处于过往投资思路阶段，典型的趋势投资，也是大家最容易把握阶段；2 季度过后，房地产市场显现最枪眼的并不是价格和成交量的恢复甚至新高，而是土地市场的疯狂，所以拥地为王；3 季度调整后，2 线城市机会开始显现，当然一些3 线企业也鱼龙混杂一起繁荣。

全年地产股投资呈现几个特点：首先，趋势性机会延续时间减短，全年只有很少时间属于这个阶段，即使到目前量价继续高位阶段该机会已经不明显。其次，地产股估值逐渐下降，经历了以PB 衡量之后，市场仅以预期收益20PE 为顶峰，显然比07 年大幅度下滑，这也反映市场对未来地产行业的态度。最后，投资标的增多，组合投资效果要逐步明显。无论是多土地储备还是重组再造等类型，今年整体性机会都比较突出。这3 个特点我们认为明年将持续，值得继续关注。