房地产投资未完全恢复，政策仍将维持“偏暖”

房地产投资、新开工面积等先行指标的增速仍然未恢复至正常水平、国际贸易主义抬头使出口复苏之路更为艰巨而漫长，因此稳定住房消费仍然是2010 年上半年的房地产政策的大方向；从前三季全国70 大中城市房价指数来看，房价总体平稳，并未达到失控需调控干预的程度；1-9 月个人按揭贷款占新建商品房销售额的比重不到20%，也显示今年楼市的热销利用银行信贷资金的比例并没有大到需要政策压制的程度；加息周期远未到来，较低的基准利率有望保持到明年二季度以后。

第四季度房地产销量恢复

从全国数据来看，二、三线城市楼市销量出现了“金九”行情， “银十”行情更在一、二、三线城市大范围出现，化解了三季度投资者对楼市销量回暖持续性的担忧，更使房地产企业今年的销售业绩更上一层楼。我们预计在流动性仍然宽松、宏观经济逐渐复苏、通胀预期的背景下，4 季度的销量将超过3 季度的水平。

房价稳中有升，上市公司业绩超预期

全国商品房需求仍然较旺；开发商现金流仍然充沛，大规模打折促销难以出现；政策微调常态化，房价政府可控，难以暴涨。销售畅旺、房价上涨将使地产公司盈利大幅增长。预计明后年主要地产公司业绩将大大超过市场预期，目前估值仍有较大提升空间。

建议“加仓至年底超配，布局跨年度行情”

由目前的标配逐步加仓至年底超配，布局跨年度行情。两条投资主线：一、拥有大量优质、低成本土地储备、管理水平高的全国和区域龙头，如“保招万金”、“云天星球”，我们更看好区域龙头的成长性，特别推荐：华业地产、苏宁环球、中天城投、福星股份、云南城投。二、资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、实力强的公司，如ST 东源、ST 鲁置业。

行业表现催化剂：08 年四季度推出的“救市”政策到期延续，市场关于“二套房贷”的利空传闻未被政府证实。