2009年1-9月公司合并报表反映的营业收入为8.8亿元，同比下降8.27%；归属于母公司净利润1143万元，同比下降79%；基本每股收益为0.0071元。

营业利润主要来源为投资收益。可售住宅项目有限是本期营业收入下降的主要原因，但营业成本却上升4个百分点，毛利率下降9.4个百分点。利润来源全部为转让广东津滨房地产开发有限公司50%股权获得投资收益6000万元。剔除投资收益后，营业利润为负值。可见公司目前经营状况欠佳。

津滨发展为天津市滨海新区区域性地产企业，项目过度集中，抗市场风险能力较弱；大股东为天津市政府间接控股的天津泰达建设集团。天津泰达建设集团是以住宅开发为主的一级房地产开发企业，目前拥有土地储备200多万平米，主要分布在天津和苏州，与津滨发展存在一定同业竞争关系。如何解决同业竞争，增强抗风险能力，是津滨发展目前面临的最大问题。但是作为大股东唯一的上市平台，大股东若注入地产资源，实现整体上市，也是一条不错的选择。

津滨发展目前是住宅、商业地产、工业三种业态并存，共有项目建筑面积约220万平米，其中住宅面积约占130万平米。项目储备主要是尚未开工的滨海开发区CBD生活区11万平米、“梅江南”860亩土地，这两个项目预计产生收益22亿元，为2011年利润的重要来源。

公司本期预收账款明显增多，为6.98亿元，比期初增加2.8倍。主要为滨海国际项目、汉沽天润新苑项目预售房款，这两个项目将在09年年底竣工结算，预计公司四季度业绩将环比大幅提高。

公司发行不超过7亿元债券申请已获得中国证监会通过。

公司募集资金主要用于缓解资金压力，开发地产项目，此举但将提高公司资产负债率至68.9%，比行业平均水平62.4%高7个百分点。 基于天津市地产市场销售情况良好，项目结转收回资金无大碍，公司财务风险不大。

维持“中性”的投资评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.06元和0.07元，公司2009年10月21日收盘价为5.35元，对应的动态市盈率分别为83倍和78倍。维持“中性”的投资评级。