报告摘要：

布局多元业态，打造体验式购物中心

公司主业为购物中心运营管理，拥有丰富的零售行业经验和大量客户资源。面对电商带来的分流，公司围绕社区型购物中心的市场定位，打造了百货、超市、专业店、餐饮等多种业态，持续拓展体验型消费模式，聚客能力不断增强。我们认为公司未来将继续扩大“吃喝玩乐”等体验式内容的占比，以增加客流量和客户粘性，强化核心竞争力，提升业绩。

携手中信产业基金，发力优质股权投资

中信产业基金的管理规模和管理能力国内领先，本次定增完成后将间接持有公司18.67%股份，成为第二大股东。此前双方已合作投资了“唱吧”、“饿了么”等项目，获取收益的同时有效协助主业发展。此外，公司设立珠海子公司，主营业务为股权投资及投资管理，未来有望以财务投资和战略合作为目的，依托中信产业基金的强大资源优势发掘优质项目，并重点投资能够为主业带来协同效应的关联业态。

BHG零售信托上市，轻资产战略加速推进

公司轻资产运营战略清晰，2015年在新加坡发行BHG零售信托（REIT），规模约3.94亿新元。REIT持有公司出售的五家购物中心股权，可为公司带来丰厚的信托收益和管理收入。未来公司或将继续把成熟物业出售于REIT并保留管理权，享受物业增值和运营管理收益，同时改善现金流。2016年，公司将持有的北京海融等三家控股子公司的股权全部转让于万丽镕芮（中信产业基金控制），并受托管理三家公司的购物中心，将来有望持续通过此类资本运作提高资产流动性、实现资本的循环利用。

催化剂

定增引入中信产业基金。

盈利预测与投资建议

公司发力打造体验式购物中心，积极推行轻资产战略，定增引入中信产业基金后有望借其项目资源优势开展主业关联业态的投资，培育新盈利增长点。预计2016-2018年EPS为0.08/0.16/0.23元，对应PE为51/26/19倍，维持“强烈推荐”评级。

风险提示

定增进展低于预期，股权投资项目表现不及预期。