购物中心运营亏损收窄，物业出售贡献业绩

华联股份发布3Q2016 季报，前三季度累计营收7.69 亿元，同比下滑23.14%；归母净利润1.25 亿元，同比下滑46.54%，主要由于今年以来出售三处物业等贡献投资收益4.7 亿元。扣费后归母净亏损1.56 亿元。分季度来看，3Q16 单季营收同比下滑33.06%至2.43 亿，扣非后净亏损0.34 亿元（Q1/Q2 扣非后亏损0.73 亿/0.45 亿），环比改善明显，预计四季度购物中心运营主业有望进一步减亏。

公司购物运营主业核心盈利模式为自建/购买物业，运营成熟后出售回笼资金，并作为运营方继续运营（租赁物业则是公司整租与商户租金差），因而需承担培育期亏损。1-3Q16 累计销售+管理费用率同比大幅上升13.9pp至43.3%，主要由于去年大量新开项目（15 年净增13 个项目）培育压力较大。今年以来营收大幅下滑则主要由于成熟项目处置（15 年5 个+今年3个），考虑到去年同期出售项目已剥离，四季度单季营收下滑有望大幅收窄。

长期转型大逻辑清晰，静待定增落地及后续资本运作公司转型大逻辑清晰，即物业处置回笼资金，定增引入中信产业基金（完成后持股约18.7%，成为公司第二大股东），对接产业基金旗下优质消费项目投资和孵化，转型购物中心运营+股权投资双轮驱动。除去年跟投的饿了么（9000 万美元）和唱吧（1.6 亿人民币）项目外，公司今年以来已完成万国公寓（2.3 亿）、昌平龙德广场（1.15 亿）、青岛长山兴（2.6 亿）等项目参股投资。

我们认为公司短期内主要将聚焦购物中心主业运营能力的提升，考虑到目前公司定增尚未过会，且新购物中心项目培育尚需时日，下调公司16-18 年EPS 预测至0.07/0.16/0.22 元/股（主要由于投资收益预期下调）。

我们看好公司的转型，维持“买入”评级。

风险提示：定增未能过会；投资进程低于预期；线下消费持续低迷