低基数下H1 经营业绩亮眼，净利润同增169.20%。2021 年上半年，公司实现营业收入 26.20 亿元，同比增长430.03%；实现归母净利润为2.00 亿元，同比增长169.20%；实现扣非归母净利润1.91 亿元，同比增长603.48%；实现稀释每股收益0.17 元，同比增长183.33%。报告期内，三项费用占营业收入比为7.57%，较去年同期下降30.8 个百分点。

地产收入占主要收入结构，H1 无新增土储。分行业来看，房地产销售仍为主要贡献方，实现营业收入25.34 亿元，占营业收入比重高达96.73%，同比增长745.86%，毛利率为16.55%，同比下滑22.15 个百分点。报告期，公司并无新增土地储备，剩余未开工土地储备集中在河北燕郊，总建筑面积41.48万平米。

文化业务同步行业复苏，两项目有望年内公演。2021 年上半年，文化演艺板块营业收入为0.29 亿元，占比1.11%，同比大幅下降77.41%，主要系项目制作收入减少所致。公司旗下系列文旅演艺项目经营情况与行业基本同步复苏，累计接待观众恢复至2019 年同期的70%，较2020 年同比增长456.8%；票房收入恢复至2019 年同期的65%，较2020 年同比增长519.2%。报告期内，公司全力推进《最忆韶山冲》、《印象太极》项目的编创制作，有望在年内实现首演。同时，公司与湖南广电及其旗下芒果TV 达成深度战略合作，将在内容、文旅等方面开展全方位合作。

受收入结构影响，毛利率净利率双降。公司总资产规模 77.04 亿元，同比下降49.99%；归母净资产规模46.44 亿元，同比下降20.45%。公司毛利率为16.70%， 同比下降25.37 个百分点；净利率为7.65%，同比下降7.41 个百分点。主要由于毛利率较高的文化业务贡献收入下滑，同时地产业务受交房周期影响，部分项目交房结转收入较上年同期增长。负债结构方面，公司资产负债率为 43.51%，同比下降19.83 个百分点；净负债率为0.64%；剔除合同负债和预收账款后的资产负债率为31.89%，同比下滑15 个百分点；货币资金为 14.44 亿元，同比下降52.40%

投资建议：维持“中性”评级。我们预测公司2021、2022 年的营业总收入分别约为54.50 亿元、59.18 亿元，归属母公司所有者的净利润为4.09 亿元、4.63 亿元，对应EPS 分别为0.33 元、0.38 元。按照公司2021 年8 月18日收盘价3.16 元计算，对应2021 和2022 年PE 为9.47 倍、8.35 倍。我们给予公司2021 年9-10XPE，合理价值区间在3.00~3.34 元，维持“中性”

评级。风险提示：1）房地产开发业务销售和结算不及预期；2）公司文化业务推进不及预期。