事件：公司公告2020 年年报情况。

经营业绩表现靓丽，净利润同增6.23%。2020 年公司实现营业收入48.89 亿元，同比增加146.00%；实现归属于上市公司股东的净利润为3.00 亿元，同比增加6.23%；实现稀释后每股收益0.23 元，同比增长9.52%。

地产项目进入结算周期，为主要收入来源。分行业来看，房地产销售为主要贡献方，实现营业收入45.89 亿元，占营业收入比重高达93.85%，同比增长157.29%，主要系上海三湘印象名邸、三湘海尚云邸、杭州海尚观邸项目进入结算周期。

文化业务稳定发展，加快资金回笼。2020 年文化演艺板块营业收入为1.59亿元，占比3.24%，同比增长高达116.02%。此前签约的《印象太极》《最忆韶山冲》有望2021 年内实现首演。报告期，公司结合旅游产业纵深化、多业态融合发展的趋势，积极拓展项目，接洽了30 多个，部分项目2021 年有望签约。公司已投资的文化项目中，芒果广场有望于2021 年全面竣工，维康金杖项目后续将退出，华人文化二期（上海）股权投资项目基金已完成上海笑果文化传媒有限公司、上海看榜信息科技有限公司、高斯教育有限公司、上海奈尔宝企业管理有限公司、重庆洪九果品股份有限公司、CloboticsHoldings Limited 等头部优势项目的投资。

利润率显著下滑，三道红线为绿档。2020 年，公司毛利率为14.95%，同比大幅下降21.42 个百分点；净利率为6.13%，同比下降8.06 个百分点。分行业来看，文化演艺行业毛利率为62.88%，同比上升18.24%，房地产销售行业毛利率为12.91%，同比下降24.71 个百分点。截止报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为34.31%，同比减少6.21 个百分点；净负债率2.36%，同比大幅减少38.77 个百分点；现金短债比从2020 年初的1.53 上升至2020年底的1.63，为绿档企业。

投资建议：维持“中性”评级。我们预测公司2021、2022 年的营业总收入分别约为54.50 亿元、59.18 亿元，归属母公司所有者的净利润为4.10 亿元、4.65 亿元，对应EPS 分别为0.33 元、0.38 元。按照公司2021 年4 月29日收盘价4.16 元计算，对应2021 和2022 年PE 为12.43 倍、10.97 倍。我们给予公司2021 年13-15XPE，合理价值区间在4.35~5.02 元，维持“中性”

评级。风险提示：1）房地产开发业务销售和结算不及预期；2）公司文化业务推进不及预期。