2017 年1-9 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.8%和8.1%，销售面积和金额同比分别增长10.3%和14.6%，符合我们对于3季度的预期。由于去年高基数背景以及近期住房信贷的收紧，房屋销售增速持续收窄，9 月单月成交面积增速首次转负，同比下降1.5%收窄5.8 个百分点；投资方面，房地产新开工面积继续收窄，9 月单月开工增速同比增长1.4%，收窄3.9 个百分点；但由于竣工面积降幅更大，在建施工面积增加带动投资增速回升至9.2%。资金方面，受到调控影响定金及预付款单月增速首次转负，按揭贷款增速大幅下降50%，房企单月到位资金增速也回落至1.2%。9 月房地产数据符合我们判断，建筑业进入开工旺季地产投资企稳回升，我们预计10 月投资增速仍能持续，但预计年末随销售回款下行见顶。我们认为随着三四线城市成交回落以及住房信贷的收紧，行业进入周期性回落不可避免，而政策边际宽松时点需等待实体经济转弱，目前我们维持板块中立评级，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、金地集团；2）区域主题：华夏幸福、荣盛发展、天健集团；3）REITs 受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

1-9 月，全国房地产开发投资额同比增长8.1%，较1-8 月扩大0.2 个百分点；商品房新开工面积同比上升6.8%，较1-8 月回落0.8 个百分点；施工面积同比上升3.1%，增速较1-8 月持平；土地购置面积同比上升12.2%。9 月单月开工增速同比增长1.4%，较上月收窄3.9 个百分点；但由于竣工面积降幅更大，同比下降17.2%，带动在建施工面积增速回升至2.4%，较上月扩大2.7 个百分点，单月投资增速也回升至9.2%。

另一方面，土地购置面积同比增长26%，显示房企补库存意愿仍然较强。9 月开工旺季投资回升符合我们判断，预计10 月惯性保持，但随着销售端现金回款的下行，投资增速或于年末见顶。

1-9 月的商品房销售面积为116,006 万平方米，同比上升10.3%；销售额为91,904 亿元，同比上升14.6%；较上月回落2.6 个百分点；销售均价为7,922 元/平米，同比上升3.9%，较上月回落0.1 个百分点。销售方面，由于去年高基数背景以及住房信贷收紧，房屋销售增速持续收窄，9月单月成交面积增速首次转负，同比下降1.5%，较上月收窄5.8 个百分点；单月销售额同比增长1.6%，较上月收窄4.8 个百分点。此外，恒大和碧桂园的经营数据也显示9 月单月销量同比均已转负，表明三四线城市的热度回落，楼市销售周期下行趋势明显。

1-9 月，房地产开发企业合计资金来源为113,095 亿元，同比上升8%，较1-8 月回落1 个百分点。其中，国内贷款增速为19.6%，较上月扩大0.5 个百分点，显示房企补库存的融资需求强劲；自筹资金同比下降0.3%，较上月收窄1.4 个百分点，主要受到房企债券融资的放松以及信托贷款的增长；定金及预付款增速为16.9%，较上月回落3.1 个百分点，单月首次转负，个人按揭贷款增速为1.3%，较上月回落1.1 个百分点，单月增速大幅下降50%。此前公布的金融数据也显示：新增居民中长期贷款累计增速已接近0，但短期贷款大增191%，未来随着银行消费贷的严查，预计信贷收紧将继续导致销售增速的下行。