自 2014 年开始,中国的房地产行业已褪去往日高增长、高利润率的光环,2015 年随着货币政策及行业政策的频繁松绑,短期看地产行业正在艰难复苏及去库存过程之中,但中长期看,中国房地产行业结构性发展趋势依然任重道进,未来将有更多房企借助产业政策推动或开拓企业转型战略,寻求企业生存及突破。

畅想一:地产投资难有起色,仍将拖累 2016 经济。 由于新开工及土地购置下行,预计 2016 年行业投资增速有进一步下行压力,仍将拖累经济。

畅想事:政策扶持仍将延续,但结构性因素使政策有所受限。 由于房地产投资下行压力, 政策扶持仍将持续,但各线城市结构性差异将使政策实施受限。

畅想三:三四线高库存城市,将是政策扶持着力点。 中央多次强调化解房地产库存, 预计 2016 年政策着力点将集中在库存较高的三四线城市。

畅想四:销量增速将显著放缓,城市分化仍将延续。 需求透支及供应收缩均不支持 2016 年销量持续放量。 同时市场分化仍将延续,一线城市及核心事线有望延续量价上升趋势,但三四线城市楼市处境将较艰难。

畅想五:地价高企,行业利润率下行趋势未变。 尽管 2015 年一线城市房价大幅上涨,但仍低于地价涨幅,行业利润空间不断压缩。预计 2016 年行业利润率下行趋势仍将延续。

畅想六:龙头房企强者恒强,集中度进一步提升。 行业增速放缓叠加更多中小房企退出,预计行业集中度将进一步提升。

畅想七:房企转型方兴未艾。 行业利润率下行的变化目前看来短期不可逆,加上资本市场诉求,预计更多房企将加入转型大军。

畅想八:国企改革有望加速。大部分国有企业仍未有实质性方案出台,2016年作为“十三五”的开局之年,预计更多央企及地方国企将加入国企改革大军。

畅想九:险资举牌地产或仍将存在。 资产配置荒及负债端成本高企的背景下, 低估值、高分红、高股息的蓝筹地产及具有壳价值的小地产公司有望持续受到险资青睐。

畅想十:房地产行业“营改增”试点。 近期财政部表示 2016 年将全面推开营改增改革,预计房地产行业“营改增”试点有望在 2016 年完成。

投资建议: 2016 年随着房地产投资下行压力显现,政策面仍将维持宺松和扶持态度,这将保障地产板块估值向上具备提升空间。个股投资关注:1)定增过会、 低估值的保利、华夏。 2)转型及国改个股中体、 中航、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信、电子城等; 3)大北京区域主题北京城建、华夏、京投; 4)转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宍进等。

风险提示: 流动性出现向下拐点、新兴产业竞争过于激烈。