销售好于预期，筑底特征明显，四季度将好于前三季度： 2014年1-9月份，全国商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，9月单月，全国商品房销售面积12145万平方米，同比下降10.3%，单月降幅好于我们预期的-13.9%的单月降幅，销售筑底特征明显，预计四季度销售将好于三季度：1）930新政将陆续落实，银行按揭贷款将边际改善：从我们跟踪的情况来看，国有银行按揭信贷额度充足，但要享受新政提到的7折折扣利率比较困难，一是普通住宅认定标准太过严苛，二是银行自行经营成本已经较难支持7折贷款，普遍预测大银行的按揭贷款盈亏平衡点为85折，当然，虽然7折难于获取，但是边际改善是明显的，未来将会有更多折扣出现；2）十月销售恢复快速，上门量大幅回升：十月第一周世联行客户上门指数为177.2，环比大增64.2%，受新政心理影响购房者看房意愿有所增强；从签约角度看，申万跟踪的城市十月第二周销售环比增长100%，累计降幅则继续缩窄。

开工符合预期，继续底部缓慢恢复：2014年1-9月份，全国房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%；9月单月，全国房屋新开工面积17029万平方米，同比下降0.2%，符合我们预期的-0.6%。开工继续在年初的大幅降幅下缓慢恢复，同时去年购置的土地预计也将继续释放开工，我们预计和往年一致在10月和12月会有明显的回升。

投资略好于预期，维持11月是年内投资增速低点：2014年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，好于我们12.4%的增速预期。9月单月，全国房地产开发投资9776亿元，同比增长8.6%，好于我们7.9%的预期。从高频数据跟踪来看，虽然土地市场溢价率有所恢复，但我们认为在土地市场依旧冷淡、销售预期不理想以及资金来源受限等因素作用下，下半年投资增速仍将继续下降，单月和累计增速都有望在11月降至低点。

各项指标符合预期，维持销售、开工和投资预测：从9月份的数据来看，大部分指标都符合我们或略好于我们预期，我们维持全年销售面积增速-8%、新开工面积-10%、开发投资额12.3%的增速预测。

投资建议：九月销售稳住，受益于930新政的影响，预计四季度销售将继续回暖，好于前三季度；投资增速将在11月触底，建议关注行业“跨界转型+龙头+棚改”的投资标的。9月投资、销售和开工指标都符合预期，而930央行政策放松结合了短中期目标、照顾了低收入和合理的购房需求、对房地产企业和行业的中长期发展进行了长远的规划，政策总体是超预期的。预计四季度随着政策的逐步落实，行业将好于前三季度，我们看好“跨界转型+龙头+棚改”地产股的投资机会：A跨界转型：金科股份、北京城建（跨界+棚改）、阳光城；中天城投、冠城大通、苏宁环球；B龙头：万科、保利、招商、世联。