2014年9月房地产板块累计上涨7.7%,跑赢大盘2.9个百分点。9月大盘在2300点位宽幅震荡,房地产板块走势良好,整体跑赢大盘2.9个百分点。9月最受关注的房地产政策和事件主要集中在央行调整房产信贷及地方政府继续放松限购限贷两方面,特别是9月30日中国人民银行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通过多种措施支持住房金融服务。2014年初至今,房地产板块上涨21.8%,同期大盘上涨5.2%,板块相对收益16.6%.

9月市场销售继续回暖,但回升速度大幅放缓,环比上升1.6%,同比下降12.7%,累计同比下降13.6%。增速明显放缓,仅二线同比增长。龙头及重点公司9月销售额预计556亿元,环比上升31%。1)9月申万跟踪48大城市一手房合计成交214109套,环比上升1.6%,同比下降12.7%,累计同比下降13.6%,本月环比连续3个月回升,但增速明显放缓,仅二线同比增长;一线、二线、三线城市分别成交28573套、127706套,57830套,环比分别下降6.9%、上升5.7%、下降2.4%,仅二线城市环比回升。2)9月申万跟踪18大城市二手房合计成交44687套,环比下降2.0%,同比下降22.6%,累计同比下降36.7%。一线、二线、三线城市分别合计成交13541套、24330套、6816套,环比分别上升1.0%、上升10.5%、下降32.9%。

由于去化速度回升较快,去化周期连续回落,较上月下降0.2个月,但库存绝对量环比仍上升4.6%。9月申万跟踪18大城市住宅可售套数合计947363套,环比上升4.6%,去化周期13.0个月,较上月下降0.2个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为312021套、432253套,203089套,去化周期分别为11.2月、13.4月、16.0月,较上月分别上升0.3月、下降0.9月、上升0.4月,绝对库存上升较快,但库存周期连续下降。

9月土地市场大幅降温,溢价率继续下降。成交面积环比大幅下降64%,土地出让金同比下降67%,溢价率13.48%。9月全国300城市土地成交面积8343万方,环比下降32%,同比下降64%,1-9月成交面积130791万方,累计同比下降23%;9月全国300城市土地成交金额1172亿元,环比下降18%,同比下降67%,1-9月成交金额16511亿元,累计同比下降20%。截止9月底,全国土地溢价率13.48%、住宅用地溢价率15.01%,较上月分别下降0.48、下降0.91个百分点,土地成交溢价率稳步下降。

投资建议:金九销售成色不足,伴随930央行的信贷政策调整,预计四季度行业销量和政策面都将好于前三季度,我们看好“龙头+跨界转型+棚户区改造”地产股的投资机会。本次930央行政策放松结合了短中期目标、照顾了低收入和合理的购房需求、对房地产企业和行业的中长期发展进行了长远的规划,政策总体是超预期的。如我们中期策略所言,房地产行业告别了高速增长时代进入白银时代,也是龙头凭综合实力占据市场和中小房企创新转型的黄金时期,我们看好“龙头+跨界转型+棚户区改造”地产股的投资机会:A跨界转型:阳光城、金科股份、北京城建(跨界+棚改);中天城投、冠城大通、苏宁环球;B龙头:招商、万科、保利、世联。