房地产行业进入白银时代，行业整合是长期主题：我们认为进入白银时代，从行业基本面来讲：1）行业充分竞争，高增长不再，集中度低，并购整合是行业主题；2）房地产金融属性下降、商品属性为主；3）房地产发展与经济基本面的背离减小；4）房地产开发短期工业化，长期金融化；从投资角度来看：1）房地产公司数量将减少，上市投资标的减少；2）中小市值地产股或更受捧；3）房地产股票的波动性会增加，波动性意味着更多的投资机会；4）房地产板块将分化出更多主题性的投资机会。

行业外的跨界转型方兴未艾，超1/4房企已经启动转型：1）行业进入白银时代，背景突变：行业在国民经济中的支柱定位被改变、行业高增长不再、毛利率下行、估值下行而市值管理需求不断增强。2）行业1/4房企转型，涉及八大方向：共41家房企（占29%）已经或在转型，主要涉及医疗、互联网、能源、金融、军工、材料、影视传媒、环保八大方向；3）转型向医疗、互联网、能源的企业最多，转型为材料、大互联网和能源收获最多平均涨幅：转向医疗、互联网和能源的企业分别有13、6、6家，合计占62%；转向材料、大互联、能源的企业年初以来平均涨幅达到64.8%、60.7%和45.6%。4）建议优选“现金多、市值小、逐步转、次数少”的房企：我们认为应当优选那些在手现金较多（远超最低现金需要）、中小型市值（100亿以下市值）、发生转型的次数较少（转型过多将大大减少超额收益可能）、逐步转型（现有业务无重大风险，新业务作为第二主业不断加大投入）的房企。

行业内的并购重组已成趋势，年均交易增幅近104%：从了跨界转型，行业内并购重组则更加普遍：1）交易额大幅增长：行业2014上半年并购案例165起，交易总价值964.82亿元，2010年至今，年均交易金额增长104.41%；2）横向整合是主要交易目的：2010-14年上半年，房地产行业共有681起交易，其中30%的交易目的是为了横向整合，比如融创收购绿城；3）协议收购是主要收购方式：76%的交易采取协议收购的方式，有利于股权集中；4）现金支付是主要支付方式：与国外多采用股权支付不同，90%是现金支付方式进行并购，很大一部分原因在于被并购方对现金流的偏好；5）并购标的主要是股权形式：90%的并购标的类型是股权，少部分资产或者资产和股权集合。

投资建议：房地产行业进入白银时代，稳步发展，行业高增长、高毛利不再，行业外跨界转型、行业内并购重组将是重要投资主题，白银时代建议关注龙头房企和优选“现金多、市值小、逐步转、次数少”的房企作为跨界转型投资标的。房地产行业进入稳步发展期、在国民经济中的支柱定位被改变、行业高增长不再、毛利率下行、估值下行而市值管理需求不断增强，这些变化都促使房企思考转型，我们认为白银时代地产投资应当优选行业龙头和“现金多、市值小、逐步转、次数少”的房企，建议关注：A跨界转型：阳光城（医院）、金科股份（中等市值、现金多）、北京城建（金融）、中天城投（互联网）、冠城大通（军工）、苏宁环球（影视），B龙头：万科、保利。