2014年8月房地产板块累计上涨0.3%，跑赢大盘0.8个百分点。8月大盘在大幅反弹后陷入震荡波动走势，房地产板块没有走出独立行业亦伴随打牌波动，但整体跑赢大盘。8月最受关注的房地产政策和事件主要集中在不动产登记和地方政府继续放松限购两方面。2014年初至今，房地产板块上涨13.1%，同期大盘上涨0.4%，板块相对收益12.7%

8月市场销售继续回暖，环比上升6.6%，同比下降10.7%，累计同比下降13.8%，本月环比继续回升，一线升幅最大。龙头及重点公司6月销售额预计394亿元，环比上升5.9%。1）8月申万跟踪48大城市一手房合计成交209039套，环比上升6.6%，同比下降10.7%，累计同比下降13.8%，本月环比连续2个月回升，一线升幅最大；一线、二线、三线城市分别成交30699套、119774套，58566套，环比分别上升9.6%、上升5.7%、上升7.0%，一线城市环比回升明显，二线、三线城市也有一定升幅。2）8月申万跟踪18大城市二手房合计成交42566套，环比下降9.7%，同比下降21.6%，累计同比下降38.2%。一线、二线、三线城市分别合计成交13412套、22023套、7131套，环比分别上升1.9%、下降8.2%、下降28.6%。

由于去化速度回升较快，去化周期在连续上升5个月后降至12.8个月，较上月下降0.4个月，但库存绝对量环比仍上升4.3%。8月申万跟踪18大城市住宅可售套数合计905956套，环比上升4.3%，去化周期12.8个月，较上月下降0.4个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为283687套、431274套，190995套，去化周期分别为10.2月、14.0月、15.4月，较上月分别下降0.8月、下降0.3月、无变化，绝对库存上升但去化速度回升更快，库存周期下降。

8月土地市场成交清冷，溢价率继续下降。成交面积环比大幅下降34%，土地出让金同比下降39%，溢价率13.96%。8月全国300城市土地成交面积12221万方，环比上升2%，同比下降34%，1-8月成交面积120241万方，累计同比下降19%；8月全国300城市土地成交金额1423亿元，环比下降2%，同比下降39%，1-8月成交金额15216亿元，累计同比下降10%。截止8月底，全国土地溢价率13.96%、住宅用地溢价率15.92%，较上月分别下降0.51、上升0.12个百分点，土地成交溢价率稳步下降。

投资建议：八月销售缓慢回符合我们预期，随着按揭利率的实际下行和房企的集中促销，我们预计金九银十将继续回暖，板块中型反弹由起初的龙头股单轮驱动变为“龙头+跨界转型”双轮驱动，建议关注两类相互印证的投资机会：受益于销量恢复的业界龙头和跨界转型的中小公司。展望下半年，我们预计未来资金的定向宽松、按揭贷款额度和利率的支持、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复，正如我们之前的预计，我们认为三季度行业销售将筑底回升。板块中型反弹的驱动力已由初期的龙头单轮驱动变为“龙头+跨界转型”双轮驱动，下半年投资组合推荐：A受益销量恢复的龙头房企：万科、保利、世联行、华夏幸福；B受益跨界转型的中小公司：第一梯队：阳光城（医院）、金科股份（市值小、现金多）、北京城建（金融）；第二梯队：中天城投（互联网）、冠城大通（军工）、苏宁环球（影视）。