销售小幅回暖，开发商集中促销跑量，三线城市显著回升，东部城市销售均价大幅下降致全国均价降幅扩大：6月全国单月销售面积12295万平米，环比回升47%，同比下降0.2%，好于我们预期：1）销售降幅有所收窄，主要因季末开发集中商促销跑量：1-6月累计销售面积48365万方，累计同比下降6%，降幅收窄1.8个百分点，本月销售超预期主要是因为开发商集中促销跑量有关，申万关注的重点开发商6月销售额环比上升31%。2）一线城市继续观望，三四线城市销售回暖明显：6月中、西部城市商品房成交同比大幅上升6.2%、12.6%，而东部城市则同比下降9.9%，其中北京单月同比下降50.9%；3）东部城市成交均价回调明显：6月东、中、西部销售均价环比下降9.1%、上涨1.6%、下降0.5%，东部城市大幅下降导致全国均价累计降幅由-0.7%扩大到-0.8%。

因年初开工下降较多，开工连续五月持续环比回升，但全年依旧不乐观：6月单月新开工2.02亿平米，同比下降9.3%，1-6月新开工面积8.01亿平米，同比下降16.4%，较上月收窄2.2个百分点，虽然本月销售略有回暖，但是由于库存仍旧持续升高，由上月的11.2个月上升至12.6个月，且目前银行开发贷额度不见明显宽松，加之开发对未来销售的悲观预期短期难于扭转，我们将全年开工预测由-2%下调为-5%。

投资环比回升明显，三季度投资同比增速仍将继续下滑，但幅度会显著收窄：6月单月房地产投资额1.13万亿，同比上升12.5%，1-6月累计降幅由14.7%缩窄至14.1%。1）土地成交略有回暖，但向一线集中的趋势较为明显：6月全国土地购置面积3717万平米，环比上升25.6%，同比下降6.3%，申万跟踪300城市土地销售，其中一线城市同比增长26%，而二三线城市累计同比下降12%、25%，回归一线城市的趋势较为明显；2）三季度投资同比增速仍将继续下滑，但已离底部不远：销售的回暖，特别是三四线城市的回暖将继续向开工及投资传导，预计三季度投资仍将继续下滑，但随后则可能在底部稳住，将全年投资增速由14%下调至13%。

下调各项预测：14年销售面积同比增长8%下调为2%、新开工面积同比-2%下调为-5%、开发投资额同比增长14%下调为13%。

投资建议：2014年上半年地产行业以极度悲观开始，地产销售、开工、投资增速均明显下滑，但我们仍然偏乐观的认为下半年是预期修复的过程，开工、投资将逐步趋于稳定，销售会随着实际执行利率的下行而有所恢复，我们建议关注：1）龙头地产股：保利、万科；2）转型成长股：世联行、阳光城、华夏幸福；3）定增预期股：北京城建、金科。